Tagarchief: bedrijfspand huren in Nijmegen

De vastgoedmanager

De vastgoedmanager neemt bijvoorbeeld de beslissing tot onderhoud als hem informatie heeft bereikt dat de onderhoudstoestand van het vastgoed niet meer het gewenste niveau heeft. Ad. 3: Denk hierbij aan het communiceren van de doelstellingen aan lagere ( management) niveaus binnen de organisatie, de door het hogere management genomen beslissingen of het coördineren van de activiteiten van de afdelingen. De kenmerken van de informatie verschillen bedrijfsruimte huren Almere naarmate zij gebruikt wordt door de lagere (management)niveaus: Tabel 10-1 Kenmerken van informatie Kenmerk Bron Reikwijdte Aggregatieniveau Tijdspanne Actualiteit Vereiste nauwkeurigheid Gebruiksfrequentie 342 bedrijfspand huren in Nijmegen Strategisch niveau Extern Zeer breed Geaggregeerd Toekomst Relatief oud Laag Laag Operationeel niveau I ntern Goed afgebakend Gedeta i l leerd Heden en verleden Actueel Hoog Hoog MANAGEMENTCYCLUS 10.1 Informatie dient aan een aantal kenmerken te voldoen wil het van goede kwaliteit zijn. Dit is het zogenoemde kwaliteitsspectrum van informatie. Informatie moet efficiënt, relevant en betrouwbaar zijn om bruikbaar te zijn. Efficiëntie moet continu worden nagestreefd. Er is namelijk altijd wel een manier om relevante en betrouwbare informatie te verzamelen, maar de bedrijfspand huren in Amstredam baten dienen wel op te wegen tegen de kosten van het verzamelen van de informatie. In de onderstaande figuur is het kwaliteitsspectrum afgebeeld: Figuur 10-3 Kwaliteitsspectrum van informatie Kwaliteit informatie Effecti vi tei t Efficiëntie Goede informatie is dus een randvoorwaarde voor een effectieve en efficiënte besturing van de organisatie. Aangezien het besturen van de organisatie de primaire bedrijfsruimtes huren te Arnhem verantwoordelijkheid is van het management, valt hieronder ook de verantwoordelijkheid om te zorgen dat men beschikt over goede informatie. De kwaliteit van informatie wordt sterk bepaald door de kwaliteit van de administratieve organisatie. De administratieve organisatie omvat het gehele complex van organisatorische maatregelen dat direct of indirect betrekking heeft op de goede werking van de bestuurlijke informatieverzorging ( BIV; zie Vaassen et al., 2005).

Het projectteam

Het projectteam heeft in de voorbereidingsfase verschillende werkclusters vastgesteld. Deze werkclusters moeten nu worden aanbesteed. Het projectteam staat hierbij voor de keuze de werkclusters integraal of per afzonderlijke vakgroep aan te besteden. Een vakgroep omvat alle werkzaamheden die onder een bepaald specialisme vallen en daardoor door een specifiek iemand moeten worden uitgevoerd. Voorbeelden van vakgroepen zijn de schilder, metselaar, loodgieter, elektricien, enz. Een groot nadeel van de aanbesteding per vakgroep is dat er door het projectteam met elke vakgroep afzonderlijk moet worden onderhandeld. Wanneer de werkclusters integraal worden aanbesteed kan de opdrachtgever profiteren van de inkooporganisatie van de hoofdaannemer, en bedrijfsruimte huren Almere dat resulteert in een lagere prijs. Daarnaast legt het projectteam zichzelf bij integrale aanbesteding een meer sturende rol in plaats van uitvoerende rol op, waardoor men zich meer kan concentreren op de bewaking van de kwaliteitsaspecten. Onderhoudswerk kan worden aanbesteed of aan een bouwteam worden gegund. Wanneer sprake is van aanbesteding dan kan men zich het beste baseren op de procedures en regels zoals die zijn opgesteld in het Uniform Aanbestedings Reglement 1 986 (in het vervolg afgekort tot UAR). De UAR is destijds tot stand gebracht door de bedrijfspand huren in Nijmegen ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Verkeer en Waterstaat en Defensie vanuit de behoefte de procedure bij de aanbesteding van werken te standaardiseren. Deze standaardisatie heeft geleid tot het volgende onderscheid in aanbestedingsvormen: 1. de openbare aanbesteding; 2. de aanbesteding met voorafgaande selectie; 3. de onderhandse aanbesteding; 4. de onderhandse aanbesteding na selectie. Bovenstaande opsomming maakt duidelijk bedrijfspand te huur in Amsterdam dat de enkelvoudige aanbesteding – de aanbestedingsvorm waarbij slechts één aannemer tot inschrijving wordt uitgenodigd – niet tot het reglement van de UAR behoort. Voordat de vier aanbestedingsvormen kort worden besproken, noemen we eerst het begrippenkader dat bij de aanbesteding van werken wordt gebezigd: – aanbesteder: degene die voornemens is een werk op te dragen. Zodra het werk is opgedragen aan de uitvoerende partij hanteert men de term opdrachtgever; – opdrachtgever: degene die een werk heeft opgedragen; – gegadigde: een natuurlijke of rechtspersoon die zich bij een aanbesteding met voorafgaande selectie aanmeldt met het verzoek tot de inschrijving te worden uitgenodigd; inschrijver: een bedrijfsruimtes huren te Arnhem natuurlijke of rechtspersoon die door middel van een inschrijving aanbiedt een werk uit te voeren; directievoerende instantie: een organisatorische eenheid waaruit een of meer personen worden aangewezen om toezicht uit te oefenen op de uitvoering van een werk en op de naleving van de overeenkomst van aanneming van werk

Het monitoren van de business case

Het monitoren van de business case gebeurt tijdens de uitvoering van het project, en het zou ideaal zijn als dit zich uitstrekt over de exploitatieperiode van het project tot aan de sloop. Het monitoren kan worden gezien als een continue evaluatie van 278 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.1 het project, die belangrijk is voor sturing en om van te leren. Het monitoren van de business case is nodig om de bedrijfsruimte huren Almere baten in beeld te krijgen. Tijdens de uitvoering van het project kunnen we niet verder gaan dan de baten te veronderstellen, ook al zijn we in het bezit van getekende contracten. De baten kunnen pas echt worden bevestigd zodra deze worden ontvangen! De baten van het bouwen van een auto komen tot uiting in de verkoop van de auto, inclusief een tevreden gebruiker (rijplezier, acceptabel benzineverbruik en andere kosten). Figuur 8-2 Aanpak van een business case Aanpak Business Case Verifiëren Hoofdlijnen Business Case Business Case Actualiseren & beoordelen bedrijfspand huren in Nijmegen Business Case Actualiseren & beoordelen Het resultaat van de business case is dat de uitgangspunten van het project zijn geformuleerd op een hoog abstractieniveau, met een opsomming van onzekerheden en risico’s. De doorvertaling van de business case in een ontwerp hoort bij de bouwvoorbereidingsfase. Het project wordt nader beschreven in het Programma van Eisen (PvE). Het PvE is voor de ontwerper het vertrekpunt voor een ontwerp in de vorm van een tekening. De technische specificatie bedrijfspand huren in Amsterdam geeft het ontwerp zijn fysieke vorm. Aan de hand van de vorm, het materiaal en de inzet van techniek kan de bouwkostendeskundige de stichtingskosten berekenen. Naarmate het bouwvoorbereidingsproces bedrijfsruimtes huren te Arnhem vordert wordt het ontwerp nader uitgewerkt tot op besteksniveau, waarmee men bij wijze van spreken naar de bouwmaterialenzaak kan gaan om gericht inkopen te doen (zie figuur 8-3).

Een eenduidige maatlat

Op die manier wordt het mogelijk gebreken in een keer aan te pakken. In dit geval zou de afweging kunnen leiden tot de beslissing geheel 235 7.3.3 VASTGOEDMANAGEMENT nieuwe kunststofkozijnen te plaatsen. Willen we dergelijke besluiten goed kunnen nemen, dan is er een eenduidige maatlat nodig om dit allemaal in kaart te brengen (zie Totaalplan voor gebouwinspecties, Industrial Maintenance 8, 2009). De kwaliteit van de inspecteurs moet aansluiten op de zorgplicht zoals verwoord in de Woningwet. De RgdBOEI”-methodiek wordt onder meer onderwezen op de Haagse Hogeschool, de Hogeschool Utrecht en de Hogeschool van Arnhem-Nijmegen ( HAN), Post-HBOopleiding Vastgoed voor de vastgoedinspecteur en bedrijfsruimte huren Almere vastgoedadviseur. Figuur 7-11 Overzicht integrale inspecties conform de RgdBOEI®-methodiek Huurders van vastgoed beoordelen vastgoed vanuit emotie en de prijs. Ze hebben in eerste instantie minder oog voor de constructie en de specifieke onderhoudstoestand. Ze vertrouwen terecht op de verhuurder. De verhuurder is vanuit zijn zorgplicht, die voorkomt uit de Woningwet, gericht op goed onderhoud van het vastgoed. Bezien bedrijfspand huren in Nijmegen vanuit zijn eigen belang weet de verhuurder dat goed onderhouden vastgoed zijn financiële waarde behoudt. Regelmatige onderhoudsinspecties moeten dan ook hoog op zijn agenda staan. Komt hij gebreken tegen, dan zal hij gepaste maatregelen nemen, zoals desinvesteringen (iets verwijderen), investeringen (vervangen of toevoegen aan het vastgoed) en marktgericht onderhoud (in stand bedrijfspand te huur in Amsterdam houden van het vastgoed). We spreken hier expliciet over marktgericht onderhoud, omdat het onderhoud in de vastgoedmarkt veelal wordt gedaan om het vastgoed in stand te houden, zonder de goede relatie met de huurder, de gebruiker van het vastgoed, in de vergelijking op te nemen. 236 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3.3 Vastgoed wordt ook op de energieprestaties beoordeeld. Dat ligt bedrijfsruimtes huren te Arnhem tevens voor de hand, gezien de stijgende energieprijzen en de bijdrage die een reductie van het energiegebruik aan het milieu kan leveren. Veel bestaande woningen in Nederland zijn energieslurpers. In 2009 waren er in Nederland 7 miljoen woningen waarvan bijna 60% geen vloerisolatie heeft, en bijna 45% geen gevelisolatie. Slechts 4% van de woningen kan als zeer energiezuinig worden aangemerkt ( Energielabel A).

De vastgoedorganisatie: de vertaler van de vraag naar vastgoed

Figuur 5-2 De vastgoedorganisatie: de vertaler van de vraag naar vastgoed uit de vastgoedmarkt naar het aanbod van vastgoed op de vastgoedmarkt De vraag naar vastgoeddiensten verandert voordurend, het Vastgoedbedrijf heeft de zorg om het “starre product. Het collectieve resultaat van persoonlijke groei en intellectuele ontwikkeling van de leden van de organisatie. De vastgoedmanager kan het bedrijfspand te huur in Almere denkvermogen vergroten door innovatieve vastgoedconcepten toe te passen, door het vastgoedconcept continu te evalueren en hiervan te leren en door een strategie te ontwikkelen die rekening houdt met de consequenties van veranderingen in de omgeving van de organisatie. Later in dit hoofdstuk zullen we zien dat bedrijfspand huren in Nijmegen voor de vastgoedmanager verschillende aangrijpingspunten bestaan waarop hij zijn beleid kan vormgeven om de vier vermogens van de vastgoedorganisatie te vergroten. We geven nu eerst drie voorbeelden uit de praktijk. Het eerste voorbeeld heeft betrekking op een commerciële vastgoedorganisatie die de bedrijfspand te huur in Amsterdam nadruk vooral heeft gelegd op het materiële en commerciële vermogen. Het tweede en derde voorbeeld hebben betrekking op huisvestingsmanagement (CREM). In deze voorbeelden ligt de nadruk op het materiële vermogen (productie, efficiëntie), commercieel vermogen (PR en marketing) en socialisatievermogen (cultuurveranderingen). 132 Commerciële vastgoedorganisatie MPC Capita/ biedt vastgoedbeleggingen aan. Deze voldoen aan de bedrijfsruimtes huren te Arnhem criteria van zekerheid, rendement en inflatiebestendigheid. Met het hanteren van deze beleggingsuitgangspunten kan een goede verhouding tussen opbrengst (rendement) en zekerheid (mate van risico) ontstaan.

Sloopvergunning

Ingevolge de bouwverordening is het kantoor huren Almere verboden bouwwerken te slopen zonder of in afwijking van een vergunning van B. en W. Een sloopvergunning is niet nodig indien de hoeveelheid sloopafval naar schatting minder dan 10 m3 bedraagt en geen asbest bevat en in het geval er moet worden gesloopt op grond van een aanschrijving van B. en W. op grond van de Woningwet. De bedrijfspand huren in Nijmegen   vergunning wordt aangevraagd bij de gemeente waarin het te slopen bouwwerk is gelegen. Binnen dertien weken na ontvangst van een complete aanvraag beslissen B. en W. op de aanvraag. Deze termijn kan met nog eens dertien weken worden verlengd. Het betreft hier zogenaamde termijnen van orde: als de aanvrager na deze termijn geen beslissing heeft ontvangen, mag hij ervan uitgaan dat de vergunning is geweigerd. Dit in tegenstelling tot de fatale termijn bij de bouwvergunning, waarbij de aanvrager ervan uit mag gaan dat de bouwvergunning is verleend. In de kantoor huren in amsterdam  volgende gevallen wordt een sloopvergunning geweigerd.
• De veiligheid tijdens het slopen is onvoldoende gewaarborgd (bij grotere en/of complexe sloopwerken moet een sloopveiligheidsplan worden opgesteld). • De bescherming van nabijgelegen bouwwerken kan onvoldoende worden gewaarborgd. • De eventuele overige vereiste vergunningen zijn niet verleend (bijvoorbeeld in het kader van de Monumentenwet of de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing).
Een sloopvergunning kan worden ingetrokken als zij is verleend op basis van verkeerde gegevens, als binnen 26 weken na afgifte nog geen begin is

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN

gemaakt met de  bedrijfsruimte huren in Leeuwaarden   sloopwerkzaamheden of als de sloopwerkzaamheden langer dan 26 aaneengesloten weken stilliggen. Aan de sloopvergunning kunnen verschillende voorwaarden worden verbonden, waaronder het scheiden van sloopafval, het beschermen van nabijgelegen bouwwerken en het laten uitvoeren van bodemonderzoek.

Aanbesteding

Onderscheid private en publieke opdrachtgevers
Een aanbesteding is een procedure waarbij een kantoorruimte te huur in Almere   opdrachtgever twee of meer potentiële opdrachtnemers verzoekt een aanbieding te maken voor het leveren van goederen, een werk en/of een dienst. Zodra een opdrachtgever weet welke prestaties hij wenst uit te besteden, is het voor hem van belang te weten op welke wijze de markt benaderd moet worden. Daarbij spelen vragen als: “is een één-op-één uitvraag toegestaan of is een aanbesteding in concurrentie verplicht?” Daarnaast speelt ook de feitelijke marktsituatie een rol bij het kiezen van de marktbenadering en de aanbestedingswijze. Particuliere opdrachtgevers zijn in beginsel vrij in de keuze van hun opdrachtnemers, overheden veel minder. Op overheidsopdrachten zijn al enige decennia specifieke (Europese) richtlijnen van toepassing, waaraan de opdrachtgevende overheden zich moeten houden. Doel van deze richtlijnen is het waarborgen van een internationale, vrije en transparante markt.
In de regel zijn de aanbestedingsrichtlijnen niet van toepassing op particuliere opdrachtgevers, met uitzondering van de gesubsidieerde opdrachtgevers en concessiehouders die in de volgende paragraaf besproken worden. Hoofdregel hier is het bedrijfspand huren in Nijmegen  beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat een particuliere opdrachtgever vrij is in zijn keuze voor de wijze waarop hij potentiële opdrachtnemers wenst te benaderen. Verder staat het hem ook vrij om met de ene opdrachtnemer te onderhandelen en na verloop van tijd dit ook met een ander te doen en deze te contracteren. De opdrachtgever is dan niet aansprakelijk voor de kosten die de onderhandelingspartner (vergeefs) heeft gemaakt.
De onderhandelingen kunnen echter “in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval

COMMERCIEEL VASTGOED
uit de onderhandelingen zou resulteren”. In de precontractuele fase kunnen de volgende drie stadia onderscheiden worden: 1. Een aanvangsfase waarin men zich nog zonder meer mag terugtrekken.  Een middenfase waarin men zich niet meer mag terugtrekken zonder de kosten die de ander gemaakt heeft (negatief belang) voor zijn rekening te nemen. 3. Een eindfase waarin men zich in het geheel niet meer mag terugtrekken. Als dat toch gebeurt, zal ook de gederfde winst vergoed moeten worden. Deze eindfase is bereikt indien de benadeelde partij erop mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de kantoorruimte huren in Amsterdam   onderhandelingen zou resulteren. 6.3.3 Aanbestedingsrichtlijnen overheidsopdrachtgevers Werkingssfeer van de aanbestedingsrichtlijnen De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers worden in belangrijke mate bepaald door de Europese Unie. Het gaat daarbij om de volgende vier Europese richtlijnen3.
In Nederland worden de Europese richtlijnen omgezet in nationaal recht door Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s), die op basis van de Raamwet EG-voorschriften Aanbestedingen zijn uitgevaardigd. Inhoud van de aanbestedingsrichtlijnen De hoofdregel is dat wanneer aanbestedende diensten overheidsopdrachten plaatsen voor werken, leveringen en dienstverlening, dit conform de procedure in deze richtlijnen dient te gebeuren wanneer de geschatte waarde ervan ten minste gelijk is aan de drempelbedragen die daarin gesteld zijn.
Uit deze hoofdregel zijn de volgende drie elementen te halen:
1. De opdracht moet geplaatst worden door een aanbestedende dienst. Daaronder wordt verstaan: de Staat (bijvoorbeeld ministeries en rijksdiensten), de territoriale lichamen van de Staat (lagere overheden zoals provincies en gemeenten), publiekrechtelijke instellingen en verenigingen hiervan.
3 De eerste drie richtlijnen zijn gewijzigd door Richtlijn 97/52/EG van 13 oktober 1997. De laatste richtlijn is gewijzigd door Richtlijn 98/4/EG van 16 februari 1998.
1. Richtlijn Werken: 2. Richtlijn Leveringen: 3. Richtlijn Diensten: 4. Richtlijn Nutssectoren:

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

Een aanbestedende dienst in de vorm van een publiekrechtelijke instelling is gedefinieerd als een entiteit met rechtspersoonlijkheid4, die is opgericht met het doel te voorzien in behoeften van algemeen belang andere dan van industriële of commerciële aard, en die onder beslissende invloed van een andere aanbestedende dienst staat. Voorbeelden hiervan zijn waterschappen en academische ziekenhuizen. In de bijlagen van de richtlijnen is voor elk land een lijst van instellingen opgenomen, die voldoen aan het criterium aanbestedende dienst. Deze lijst is overigens niet limitatief, bij twijfel moeten de criteria voor een aanbestedende dienst worden doorlopen. Naast de als zodanig gedefinieerde aanbestedende diensten zijn ook de volgende categorieën verplicht de Europese aanbestedingsrichtlijnen na te leven:
• Subsidieontvangers (> 50% subsidie door een aanbestedende dienst). • Concessiehouders (Richtlijn Werken: degene die voor een aanbestedende dienst het werk zal uitvoeren, waarbij de tegenprestatie bestaat uit het   bedrijfspand te huur in Leeuwarden 

kantoor ruimte huren in Almere

recht het werk te exploiteren; Richtlijn Diensten: degene aan wie een aanbestedende dienst een exclusief recht tot dienstverlening heeft verleend). 2. De richtlijnen bestrijken alleen overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. Onder overheidsopdrachten wordt verstaan: schriftelijke overeenkomsten onder bezwarende titel (i.e. er moet enige vorm van betaling plaatsvinden) tussen een aanbestedende dienst enerzijds en een aannemer, leverancier of dienstverlener anderzijds.
3. De richtlijnen gelden niet voor alle overheidsopdrachten, maar alleen voor overheidsopdrachten boven een bepaald drempelbedrag. De omrekening van de drempelbedragen in de nationale valuta van de lidstaten wordt om de twee jaar vastgesteld