Tagarchief: bedrijfspand te huur in Nijmegen

Vastgoedportefeuillemanagement

Vastgoedportefeuillemanagement In dit hoofdstuk kijken we niet naar de individuele kenmerken van de vastgoedobjecten, maar bedrijfsruimte huren Almere beoordelen we de vastgoedobjecten in hun onderlinge relatie op portefeuilleniveau. We zullen eerst stilstaan bij de belangrijkste kenmerken van het vastgoedbezit en de huurders van het vastgoed. Vervolgens introduceren we een matrix waarmee de vastgoedobjecten in onderlinge samenhang kunnen worden geanalyseerd. Op basis van drie kenmerken bepalen we de plaats van een vastgoedobject in de portefeuille. De plaats in de matrix levert de vastgoedmanager nuttige informatie om de prestaties van de vastgoedportefeuille te verbeteren. Maar voordat de vastgoedobjecten onderling met elkaar kunnen worden vergeleken moet een duidelijk vastgoedkader beschikbaar bedrijfspand te huur in Nijmegen zijn. Het vastgoedkader wordt gevoed door het uitvoeren van een SWOT analyse, een mix van interne factoren (zie hoofdstuk 2 Management en hoofdstuk 5 Vastgoedmanagementconcept) en externe factoren (zie hoofdstuk 3 Vastgoedmarkt en hoofdstuk 4 Trends) en gaat over de klant, pand, geld en bedrijfspand te huur in Amsterdam  innovatie. Zie figuur 6-4 Zorgvisie, vastgoedvisie versus vastgoedkader. Het opstellen van een vastgoedstrategie heeft te maken met het maken van plannen op basis van voornemens. En heeft men eenmaal gekozen voor Kantoorruimte te huur in Arnhem een strategie dan wil het management weten hoe het gaat met de uitvoering en als deze tegenzit de mogelijkheid te hebben bij te sturen. We hebben het dan over de koppeling tussen strategie en resultaat dat middels de Balanced ScoreCard kan worden geverifieerd, zie hoofdstuk 1 0.1.6. Hiermee is de cirkel voor de vastgoedmanager, met dien verstande dat we voor klant staat in de BSC; afnemersperspectief, voor pand interne bedrijfsvoering, voor financieel blijft financieel in de BSC staan en ten slotte innovatie en leren staat in de BSC voor leerresultaten en groei. 165 6.2 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 6-4 Zorgvisie, vastgoedvisie versus vastgoedkader. Strategisch vastgoedmanagement Beleid voor de langer termijn gedefinieerd Interne factoren Definitie Ondernemerschap Ambitieniveau VBn de organisatie € Fmanc1eel – kosten & betaalbaar (FR) Externe factoren Zorgvraag ontwikkelingen Wet en regelgevi11g Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Ar:tuete markt Situatie ontwerp en bouwcapaciteit De vastgoedportefeuille bestaat bij de gratie van de huurders. Zonder huurders geen vastgoed en zonder vastgoed geen huurders. Om zicht op de totale portefeuille te krijgen zullen we dus zowel de huurders als het vastgoed moeten analyseren. Beschrijving van de huurders Relatiebeheer is bij vastgoedmanagement van groot belang. Men moet zich niet alleen op de stenen richten, maar eerst en eigenlijk vooral op de huurder. Deze bepaalt uiteindelijk of de vastgoedorganisatie waarde toevoegt. De huurder is in belangrijke mate verantwoordelijk voor de marge die de vastgoedmanager op zijn exploitatie kan realiseren. Voor de vastgoedmanager is klantanalyse tevens een middel om het opzeggingsrisico te beheersen. Het beperken van het opzeggingsrisico staat in het teken van: spreiding over verschillende huurderscategorieën. Om het opzeggingsrisico te minimaliseren moet de vastgoedmanager zijn portefeuille spreiden over verschillende sectoren. Hierdoor wordt het resultaat op de portefeuille minder brancheafhankelijk; spreiding naar vervaldatum van de huurcontracten. De vastgoedmanager doet er verstandig aan de afloopdata van zijn huurcontracten te spreiden. Doet hij dit niet, dan loopt hij de kans dat alle huurcontracten vrijkomen in een periode waarin de vastgoedmarkt zich in een conjuncturele dip bevindt. De leegstand is dan groot en de huurprijzen staan onder druk, waardoor het exploitatierendement in gevaar komt.

Een goede gastheer

Een goede gastheer

 

De kantoor huren Almere vastgoedmanager weet dat het belangrijk is dat zijn medewerkers zich gedragen als een goede gastheer. Een goede gastheer weet zich te verplaatsen in de klant. De vastgoedmedewerker is immers het eerste, directe contact tussen klant en organisatie. Vastgoedmedewerkers die begrijpen welke weg de klant is gegaan, weten ook wat de bedrijfspand te huur in Nijmegen klant daarbij is tegengekomen. Dit stelt de medewerker in staat de klant goed verder te helpen op basis van eigen ervaring. Het kantoor huren amsterdam centrum is belangrijk dat de klant zich welkom voelt. Professioneel gedrag van de vastgoedmedewerker moet vanzelfsprekend zijn. Hij heeft oog voor de vragen van de klant, is empathisch, betrokken en gebruikt geen jargon om afstand met de klant te creëren of de klant te overbluffen. Vastgoedmedewerkers die zich niet kunnen inleven in de klant missen een cruciale competentie.


In het vastgoedbeheer gaat het regelmatig mis met het onderhoud. Ook worden voorgenomen werkzaamheden anders dan beoogd of geheel niet uitgevoerd. Dit is mede te wijten aan slechte gebouwinspectie. Grote opdrachtgevers zoals de Rijksgebouwendienst (Rgd) hebben daar hinder van. Zij hebben hun eisen voor vast- goedinspecteurs opgeschroefd. De Rgd wil alleen nog maar werken met persoonlijk gecertificeerde inspecteurs om de betrouwbaarheid van inspecties te vergroten. In het RgdBOEI®-project zijn mede daarom de relevante aspecten van brandveiligheid, onderhoud, energie en inzicht in de wettelijke verplichtingen opgenomen (zie hoofdstuk 7). De Hogescholen van Den Haag, Utrecht en Arnhem hebben hiervoor opleidingsprogramma’s ontwikkeld. De Haagse Hogeschool biedt al enkele jaren een post-HBO-programma voor vastgoedadviseurs en -inspecteurs aan. Het leerdoel van deze opleiding is dat de vastgoedinspecteurs de zogenoemde triple A-status halen. Dat staat voor:
– project: de bedrijfsruimte huren in Leeuwaarden inspecteur is gericht op het juiste, het gebouwelement van het object;
– proces: de inspecteur komt op het juiste moment tijdens het (exploitatie)proces;
– persoon: de inspecteur doet zelf een betrouwbare uitspraak of laat dat doen door de juiste persoon of partij.
De kwaliteit van de uitspraak van de inspecteur kent verschillende gradaties:
– bepalingsmethode eersteklaspresentatie;
– alternatieve bepalingsmethode;
– wordt geacht goed te zijn;
– staat goed bekend

bullet en balloon leningen

 bullet- en balloon-leningen
In de meeste huurcontracten is opgenomen dat de kantoorruimte te huur in Almere jaarlijkse huur zal stijgen met een indexcijfer dat geldt als maat voor de inflatie (in de meeste gevallen de consumentenprijsindex (CPI)). De bedrijfspand te huur in Nijmegen  verhuurder ontvangt dan jaarlijks een in reële termen min of meer gelijke huursom, net zoals de huurder jaarlijks wordt geconfronteerd met een gelijkblijvende reële huur. Wanneer een gebruiker kiest voor eigendom in plaats van huur, zal hij de investering in zijn huisvesting in de meeste gevallen gedeeltelijk met vreemd vermogen financieren. Bij een financiering met een annuïtaire lening is dan sprake van bedrijfsruimte huren Amsterdam  gelijkblijvende jaarlijkse kosten in nominale termen en dus, in het geval van inflatie, dalende reële kosten. In het geval van een lineaire lening is zelfs sprake van dalende kosten in nominale termen, die in geval van inflatie nog wordt vergroot in reële termen. De indexlening wijkt af van de hiervoor vermelde conventionelere leningsvormen, doordat gedurende de looptijd van de lening de hoofdsom van het geleende bedrag of de jaarlijkse rentebetalingen worden aangepast aan de inflatie. Door deze indexering stijgt weliswaar de periodieke nominale betaling, maar blijft deze in reële termen gelijk. Hiermee ontstaat een vergelijkbare situatie als met huur. Daarnaast is het renterisico voor de financier minder, waardoor ook de risico-opslag kan worden beperkt en dus een iets goedkopere financiering kan worden aangeboden dan bij traditionelere financieringsvormen. Bullet- en balloon-leningen zijn beide leningen waarop gedurende de looptijd niet wordt afgelost: pas aan het Kantoorruimte te huur in Arnhem einde van de looptijd wordt de hoofdsom terugbetaald. Bij de balloon-lening, in Nederland ook wel klimlening genoemd, wordt de verschuldigde rente bijgeschreven bij de hoofdsom en aan het einde van de looptijd in zijn geheel afgedragen3. Bij de bullet- lening wordt niet afgelost maar wel periodiek een rentevergoeding betaald. In dit opzicht is de bullet-lening vergelijkbaar met de aflossingsvrije hypotheek die in de particuliere woningfinanciering bekend is (de zogenaamde spaar- en levenhypotheken)