Tagarchief: bedrijfsruimte te huur in Nijmegen

Teruggangsfase

Teruggangsfase

Teruggangsfase Net als voor een auto geldt voor vastgoed dat de bedrijfsruimte te huur in Almere afzet in deze fase zienderogen afneemt en dat de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen winst achteruit holt en in verlies dreigt te veranderen. Bij vastgoed treedt dit verschijnsel op na vijftig tot vijfenzeventig jaar. De aantrekkingskracht van het vastgoedobject is verdwenen, zowel voor de eerste koper als voor degenen die volgden. In §1.7-1.8 wordt dieper ingegaan op met name verval en bloei van vastgoed.
De neergang ontstaat door verschillende oorzaken: – er komen nieuwe gebouwen op de markt; – technische ontwikkelingen; – wijziging in smaak of model; – marktomstandigheden, wijzigingen in de verhouding van vraag en aanbod.
Huurwoningen via kabelkrant Sociale huurwoningen in Delft worden via teletekstpagina’s van de regionale kabelkrant aangeboden. Woningzoekenden kunnen met behulp van een woon- pas en de telefoon laten blijken dat ze voor een woning belangstelling hebben. Volgens de voorzitter van de werkgroep die het experiment heeft voorbereid gaat het niet louter om een hedendaags speeltje. Het bedrijfsruimtes huren te Arnhem is ook een signaal dat bepaalde woningen steeds moeilijker te verhuren zijn. Vraag en aanbod sluiten niet (meer) goed op elkaar aan. (Bron: NRC Handelsblad, 5 juni 1996)
Wanneer het vastgoedobject niet tijdig uit de kantoor te huur in Amsterdam neergangsspiraal omhoog kan worden getrokken, komt het in een vicieuze cirkel terecht. Vaak leidt dit tot sloop van het vastgoedobject.

Verval van vastgoed

Verval van vastgoed


In de bedrijfsruimte huren Almere vorige paragraaf is de levenscyclus van vastgoed beschreven. Hierbij hebben we gezien dat in de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen verzadigingsfase en teruggangsfase de winsten die het vastgoed genereert onder druk komen te staan. Winst is nu juist de bestaansreden van elke commerciële vastgoedorganisatie. Er is dus winstgroei nodig om in een zich ontwikkelende omgeving de relatieve marktpositie constant te houden of te vergroten. Om een constante groei te realiseren moeten levenscycli elkaar zo opvolgen dat het kantoor huren in amsterdam moment van verzadiging wordt gecompenseerd door de groeifase van een nieuwe levenscyclus. Aan de nieuwe cyclus kan een nieuw vastgoedobject verbonden zijn. Het is ook mogelijk dat door herontwikkeling de verzadigingsfase van een bestaand vastgoedobject wordt omgebogen tot een nieuwe groeifase. In figuur 1-7 is ‘het geheim’ van constante groei schematisch weergegeven.
Het levenscyclusconcept illustreert dat verval onvermijdelijk is, wanneer niet door de kantoorruimte huren Leeuwarden vastgoedmanager wordt ingegrepen. Verval komt als het ware vanzelf, terwijl groei grote inspanningen vergt van de vastgoedmanager. Omdat er een nauwe relatie bestaat tussen verval van vastgoed en de primaire doelstelling van de vastgoedmanager (het genereren van toegevoegde waarde of winst) is het noodzakelijk meer inzicht te krijgen in het vervalproces van vastgoed. Met dit inzicht kan de vastgoedmanager tijdig de verzadigingsfase en teruggangsfase in de levensloop van het vastgoed herkennen en adequate maatregelen treffen om de negatieve gevolgen op de winstontwikkeling ten goede te keren.

meerdere eigenaren

 meerdere eigenaren

Het is niet ongebruikelijk dat  kantoor huren Almere een object meerdere eigenaren of gebruikers kent. In het geval van meerdere eigenaren kan de  bedrijfsruimte te huur in Nijmegen f  aanslag worden opgelegd aan één van hen die daarmee belastingplichtig wordt voor het gehele bedrag. Deze eigenaar kan de aanslag vervolgens zelfstandig verrekenen met de andere eigenaren; de  bedrijfsruimte huren Amsterdam  verrekening gaat echter buiten de wet om. Bij meerdere gebruikers, zoals bijvoorbeeld in een studentenhuis of bij vakantiewoningen, wordt de aanslag gebruikersbelasting aan de eigenaar opgelegd. De eigenaar is dan gerechtigd deze weer te verhalen op de feitelijke gebruikers. Het tarief wordt altijd uitgedrukt in guldens per € 2.268,90 (ƒ 5.000,-) van de waarde van het object (de heffingsmaatstaf). De hoogte van het tarief wordt jaarlijks vastgesteld. Iedere gemeente is vrij om de hoogte van de OZB voor de onroerende zaken die binnen haar gemeente gelegen zijn, vast te stellen, met dien verstande dat het tarief per € 2.268,90 altijd gelijk blijft (dus geen progressief of degressief tarief). Binnen een gemeente mag wel onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen, mits dit verschil niet groter is dan 20%l4. De  bedrijfsruimte huren in Leeuwaarden verschillen tussen gemeenten zijn substantieel en variëren van minder dan € 10,- tot meer dan € 50,-.

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen

Ontwerp

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen. De in deze fase betrokken ontwerpende partijen zijn adviseurs op het gebied van vormgeving en bouwkunde (de architect), bouwtechniek (constructeur),installatietechniek, bouwfysica, akoestiek, binnenhuisarchitectuur, etc.

De architect

Bij het grote publiek is de architect vooral bekend als vormgever van gebouwen. Aan enkele bekende gebouwen is zelfs de naam van de architect verbonden (Beurs van Berlage). De rol van architect in het bouwproces is al eeuwen echter veel breder dan die van vormgever alleen. Als bouwmeester is hij niet alleen verantwoordelijk voor de uiterlijke vormgeving maar voor het gehele ontwerpproces tot aan bestek met tekeningen.
In het ontwerp worden alle randvoorwaarden op financieel, functioneel, technisch en esthetisch gebied geïntegreerd.

Kantoor ruimte te huur Amsterdam

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Daarnaast treedt de architect vaak op als bouwkostenmanager en gedelegeerd opdrachtgever naar de overige adviserende en uitvoerende partijen. Overigens is deze rol met de opkomst van gespecialiseerde en onafhankelijke bouwmanagementadviesbureau ’s (zoals Berenschot Osborne) onder druk komen te staan.
Architectenbureaus bestaan in vele grootten net als kantoor te huur almere , hoewel de beroepsorganisatie BNA2 een zwaartepunt onderkent bij bureaus met een omvang tussen 10 en 20 personen. Er kan een onderscheid worden gemaakt naar architecten die vooral zijn georiënteerd op het object en de meer op gebiedsontwikkeling gerichte stedenbouwkundige architectenbureau ’s. Veelal is binnen het architectenbureau behalve deskundigheid op het gebied van ontwerpen ook deskundigheid op het gebied van kosten en planning aanwezig. Sommige bureaus geven er de voorkeur aan te zijn georganiseerd als ‘ontwerplaboratorium’ met een zeer grote nadruk op oorspronkelijkheid en creativiteit. In de bouwpraktijk wordt dit type architectenbureaus wel eens gekoppeld aan bedrijven, die de ontbrekende expertise aanvullen. Dit kan een constructiebureau zijn, een groter architectenbureau of een ‘bouwkundig bureau’, dat speciaal is opgericht om in dit type vraagstellingen te voorzien.
Op basis van de bedrijfsruimte huren in Leeuwarden . programma van eisen wordt achtereenvolgens een structuurontwerp of conceptueel ontwerp (CO), een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO) opgesteld. Per fase neemt het detail van het ontwerp, en de nauwkeurigheid van de daaraan gerelateerde bouwkosten, toe. De inhoud van de verschillende ontwerpfasen is als volgt.

Structuurontwerp

(Conceptueel ontwerpen) In het conceptueel ontwerp wordt de functioneel structurele opbouw van het ontwerp bepaald. Aan bod komen vorm en omvang van de bouwmassa in samenhang met de conceptontwikkeling, de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen toegankelijkheid en bereikbaarheid en de stedenbouwkundige inpassing. De bouwkosten worden geraamd op basis van kengetallen en er wordt een raming gemaakt van de investeringskosten. Dit zijn de bouwkosten, opgehoogd met heffingen en verzekeringen, kosten van ontwerpers en adviseurs, inventariskosten, rente en reserves voor het totale bouwproject. Daarnaast wordt een planning gemaakt van de doorlooptijd en de voornaamste beslispunten of ‘mijlpalen’ daarin.
2 BNA = Bond van Nederlandse Architecten
COMMERCIEEL VASTGOED

Voorlopig Ontwerp

(Ruimtelijk functioneel ontwerpen) Het ruimtelijke ontwerp wordt vastgelegd voor wat betreft de situering, de hoofdindeling (stramienmaten), de constructieve opzet en de architectonische verschijningsvorm. De bouwkosten worden geraamd op basis van ‘elementen’. Dit zijn bouwdelen, zoals bijvoorbeeld bodemvoorzieningen, binnenwanden en vloerafwerking. De investeringskosten worden geraamd evenals de exploitatiekosten en de eventuele opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning verder gedetailleerd en waar nodig bijgesteld. Definitief Ontwerp (Ruimtelijk materieel ontwerpen) Het object wordt zowel ruimtelijk als voor wat betreft materiaalgebruik vastgelegd. De ruimtelijke indeling, de vorm, de plaats en de afmetingen van constructies en technische installaties wordt bepaald. Het definitief ontwerp bestaat uit geveltekeningen, doorsnedes, plattegronden, installatieschema’s en materiaalomschrijvingen. De bouwkosten worden geraamd op basis van bijvoorbeeld kantoorruimte huren in Amsterdam ‘variantelementen’. De investeringskosten worden opnieuw getoetst samen met de exploitatiekosten en opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning geactualiseerd. Op basis van het definitief ontwerp kunnen veelal pas de benodigde vergunningen worden aangevraagd.

Duurzaam Bouwen (DuBo)

Duurzaam Bouwen is de verzamelterm voor alle inspanningen, die leiden tot een vermindering van het beslag op eindige voorraden en het realiseren van een voor de mens aangenaam binnenmilieu. In tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden is Duurzaam Bouwen eerder een kwestie van via speciale methoden en met bepaalde materialen ontwerpen dan van bouwen. In het in nauwe samenwerking met marktpartijen ontwikkelde Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen worden een groot aantal maatregelen opgesomd waarvan de implementatie leidt tot een duurzaam gebouw. Van al deze maatregelen zijn ook de normkosten gegeven. Hiermee is het pakket een stuk gereedschap geworden voor ontwerpers en adviseurs om het duurzaam bouwen relatief eenvoudig te integreren in het ontwerpproces. In het pakket wordt onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele maatregelen. De vaste maatregelen zijn vrijwel altijd en zonder meerkosten te realiseren. Een voorbeeld van een vaste maatregel is: ‘Isoleer de leidingen voor warm tapwater volledig ’. Vanzelfsprekend moeten in ieder geval de vaste maatregelen bij Duurzaam Bouwen worden toegepast. Variabele maatregelen zijn niet altijd realiseerbaar
ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
en/of alleen tegen (hoge) meerkosten. Een voorbeeld van een variabele maatregel is: ‘Voorzie in een warmwateraansluiting voor een vaatwasmachine ’.
Het navolgen van alle vaste maatregelen uit het pakket is (nog) geen wet. In de wetgeving, c.q. het bouwbesluit, zijn wel reeds een aantal duurzame maatregelen opgenomen zoals de zogenaamde Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC): een eis die betrekking heeft op het zuinig gebruik van niet-duurzame energie van woningen en gebouwen. Een gebouw met een lage EPC is energiezuinig ontworpen. De Energie Prestatie Norm (EPN) is de methode waarmee de EPC kan worden bepaald. Ook het scheiden van bouw- en sloopafval is in het bouwbesluit opgenomen.

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting.

kantoor huren Nijmegen
kantoor huren Nijmegen

Huurgebouwen worden gekarakteriseerd door een relatief laag afwerkingsniveau. Door het hoge gebruiksniveau en de relatief lage huren, zal het gebouw eerder zijn afgeschreven en worden onderdelen of het gehele gebouw eerder vervangen dan een regulier kantoorgebouw.

PARKEERPLAATSEN

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting. Voorheen werd wildparkeren toegestaan op de meeste bedrijventerreinen waaronder kantoor huren Almere. Doordat terreinen steeds efficiënter worden ingericht, blijft er steeds minder restruimte over voor parkeerruimte. Zeker omdat parkeren vaak ook de manoeuvreerruimte beperkt, wordt men stringenter in het beheer van de openbare ruimte en is parkeren buiten het eigen perceel steeds vaker taboe. Zeker voor de hoogwaardige locaties gaat het wildpar­ keren ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en dient het om deze reden te worden tegengegaan.

GEBRUIKERS

Zoals eerder opgemerkt, wordt de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimten grotendeels bepaald door eigenaar-gebruikers. De oorzaak hiervoor ligt vooral in het feit dat bedrijfsgebouwen meer dan kantoorruimte deel uitmaken van het primaire proces; met het gebouw wordt geld verdiend. Daarnaast zijn bedrijfsgebouwen, in tegenstelling tot winkels, meer specifiek en laten ze alternatief gebruik nauwelijks toe. Deze specificiteit maakt de gebouwen weinig aantrekkelijk voor andere gebruikers, waardoor ze slecht verhandelbaar zijn, denk aan bedrijfsruimte te huur in Nijmegen. Dit heeft tot gevolg dat er zowel bij gebruikers als bij beleggers weinig animo is om zeer specifieke gebouwen te gaan (ver)huren.

Gevestigde bedrijven zijn tevens in staat om gebruik te maken van ruime financieringsmogelijkheden. Financiers kijken vooral naar de levensvat­ baarheid van processen in het gebouw en pas daarna naar de levensvat­ baarheid van processen mét het gebouw. Ook het soms, in vergelijking met de andere productiemiddelen, relatief bescheiden kapitaal dat wordt vast­ gelegd in de huisvesting, zorgt voor een minder stringente benadering.

Beleggers in vastgoed lieten bedrijfsruimten links liggen door het geringe marktaandeel in de totale vastgoedmarkt en de grote diversiteit in functies en eigenaren. Op dit moment groeit de belangstelling van beleggers voor min of meer ‘standaard’ bedrijfsruimte met een kantoorfunctie. De huurmarkt mbt kantoor te huur in Amsterdam wordt ook vanuit de vraagkant gestimuleerd. Industriële ondernemingen zijn even­ eens steeds meer gebaat bij huisvestingsflexibiliteit. Startende bedrijven zul­ len de beperkte middelen willen inzetten in het primaire proces waartoe de huisvesting (nog) niet behoort en kiezen derhalve voor huur. Vooral het seg­ ment tot 1 .000 m2 bvo heeft in toenemende mate de interesse van beleggers.

DE VASTGOEDMARKT

De relatie tussen locatie en gebruiker wordt steeds belangrijker. In dit kader is een onderscheid te maken tussen bedrijvigheid die een sterke rela­ tie heeft met de vestigingslocatie en bedrij vigheid die daar juist geen rela­ tie mee heeft. Dit onderscheid is van belang, omdat de specifieke locatie voor de eerste categorie bedrijvigheid essentieel is. Het betreffende bedrijf zal bij bedrijfsuitbreiding gebonden zijn aan een bepaalde regio en daar gehuisvest willen zijn. Uitwijken naar een andere regio zonder dat daarmee de levensvatbaarheid in gevaar komt, is niet mogelijk. Daartegenover staan foot-loose bedrijven. De markt voor huurruimten wordt echter voornamelijk gekenmerkt door regionale verplaatsingen.

TRANSPARANTE MARKT

De markt voor bedrijfsruimten is in vergelijking met de kantoren- en win­ kelmarkt klein, heterogeen en weinig transparant. Het aantal verhuurtrans­acties is beperkt en transacties worden daarnaast nauwelijks gemeld en geregistreerd. Dit is te verklaren door het grote aandeel eigenaar/gebrui­kers op deze markt van bedrijfsruimtes huren te Arnhem. Van de transacties die wel publiek worden gemaakt, zijn vaak onvoldoende specifieke gegevens voorhanden om de huurprijzen goed te kunnen interpreteren.

HUIDIGE SITUATIE EN TRENDS

De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is als volgt samen te vatten.

Grote vraag naar bedrijfsruimten, waarbij het belang van kwaliteit van het gebouw en de locatie toeneemt.

Toenemend tekort aan ontwikkelingslocaties in heel Nederland. Verplaatsing van foot-loose bedrijven naar regio’s buiten de Randstad. De grote vraag en het geringe aanbod hebben prijsstijgingen van huur­ en kooppanden tot gevolg.

Vraag naar zowel kleine ruimten (< 1 .000 m2) als zeer grote ruimten (> 10.000 m2).

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte ligt rond de € 50 per m2 vvo. Door onderling sterk verschillende eigenschappen in omvang en kwaliteit is er een grote spreiding rond dit gemiddelde.