Tagarchief: bedrijfsruimtes huren te Arnhem

De vastgoedmanager

De vastgoedmanager neemt bijvoorbeeld de beslissing tot onderhoud als hem informatie heeft bereikt dat de onderhoudstoestand van het vastgoed niet meer het gewenste niveau heeft. Ad. 3: Denk hierbij aan het communiceren van de doelstellingen aan lagere ( management) niveaus binnen de organisatie, de door het hogere management genomen beslissingen of het coördineren van de activiteiten van de afdelingen. De kenmerken van de informatie verschillen bedrijfsruimte huren Almere naarmate zij gebruikt wordt door de lagere (management)niveaus: Tabel 10-1 Kenmerken van informatie Kenmerk Bron Reikwijdte Aggregatieniveau Tijdspanne Actualiteit Vereiste nauwkeurigheid Gebruiksfrequentie 342 bedrijfspand huren in Nijmegen Strategisch niveau Extern Zeer breed Geaggregeerd Toekomst Relatief oud Laag Laag Operationeel niveau I ntern Goed afgebakend Gedeta i l leerd Heden en verleden Actueel Hoog Hoog MANAGEMENTCYCLUS 10.1 Informatie dient aan een aantal kenmerken te voldoen wil het van goede kwaliteit zijn. Dit is het zogenoemde kwaliteitsspectrum van informatie. Informatie moet efficiënt, relevant en betrouwbaar zijn om bruikbaar te zijn. Efficiëntie moet continu worden nagestreefd. Er is namelijk altijd wel een manier om relevante en betrouwbare informatie te verzamelen, maar de bedrijfspand huren in Amstredam baten dienen wel op te wegen tegen de kosten van het verzamelen van de informatie. In de onderstaande figuur is het kwaliteitsspectrum afgebeeld: Figuur 10-3 Kwaliteitsspectrum van informatie Kwaliteit informatie Effecti vi tei t Efficiëntie Goede informatie is dus een randvoorwaarde voor een effectieve en efficiënte besturing van de organisatie. Aangezien het besturen van de organisatie de primaire bedrijfsruimtes huren te Arnhem verantwoordelijkheid is van het management, valt hieronder ook de verantwoordelijkheid om te zorgen dat men beschikt over goede informatie. De kwaliteit van informatie wordt sterk bepaald door de kwaliteit van de administratieve organisatie. De administratieve organisatie omvat het gehele complex van organisatorische maatregelen dat direct of indirect betrekking heeft op de goede werking van de bestuurlijke informatieverzorging ( BIV; zie Vaassen et al., 2005).

Het projectteam

Het projectteam heeft in de voorbereidingsfase verschillende werkclusters vastgesteld. Deze werkclusters moeten nu worden aanbesteed. Het projectteam staat hierbij voor de keuze de werkclusters integraal of per afzonderlijke vakgroep aan te besteden. Een vakgroep omvat alle werkzaamheden die onder een bepaald specialisme vallen en daardoor door een specifiek iemand moeten worden uitgevoerd. Voorbeelden van vakgroepen zijn de schilder, metselaar, loodgieter, elektricien, enz. Een groot nadeel van de aanbesteding per vakgroep is dat er door het projectteam met elke vakgroep afzonderlijk moet worden onderhandeld. Wanneer de werkclusters integraal worden aanbesteed kan de opdrachtgever profiteren van de inkooporganisatie van de hoofdaannemer, en bedrijfsruimte huren Almere dat resulteert in een lagere prijs. Daarnaast legt het projectteam zichzelf bij integrale aanbesteding een meer sturende rol in plaats van uitvoerende rol op, waardoor men zich meer kan concentreren op de bewaking van de kwaliteitsaspecten. Onderhoudswerk kan worden aanbesteed of aan een bouwteam worden gegund. Wanneer sprake is van aanbesteding dan kan men zich het beste baseren op de procedures en regels zoals die zijn opgesteld in het Uniform Aanbestedings Reglement 1 986 (in het vervolg afgekort tot UAR). De UAR is destijds tot stand gebracht door de bedrijfspand huren in Nijmegen ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Verkeer en Waterstaat en Defensie vanuit de behoefte de procedure bij de aanbesteding van werken te standaardiseren. Deze standaardisatie heeft geleid tot het volgende onderscheid in aanbestedingsvormen: 1. de openbare aanbesteding; 2. de aanbesteding met voorafgaande selectie; 3. de onderhandse aanbesteding; 4. de onderhandse aanbesteding na selectie. Bovenstaande opsomming maakt duidelijk bedrijfspand te huur in Amsterdam dat de enkelvoudige aanbesteding – de aanbestedingsvorm waarbij slechts één aannemer tot inschrijving wordt uitgenodigd – niet tot het reglement van de UAR behoort. Voordat de vier aanbestedingsvormen kort worden besproken, noemen we eerst het begrippenkader dat bij de aanbesteding van werken wordt gebezigd: – aanbesteder: degene die voornemens is een werk op te dragen. Zodra het werk is opgedragen aan de uitvoerende partij hanteert men de term opdrachtgever; – opdrachtgever: degene die een werk heeft opgedragen; – gegadigde: een natuurlijke of rechtspersoon die zich bij een aanbesteding met voorafgaande selectie aanmeldt met het verzoek tot de inschrijving te worden uitgenodigd; inschrijver: een bedrijfsruimtes huren te Arnhem natuurlijke of rechtspersoon die door middel van een inschrijving aanbiedt een werk uit te voeren; directievoerende instantie: een organisatorische eenheid waaruit een of meer personen worden aangewezen om toezicht uit te oefenen op de uitvoering van een werk en op de naleving van de overeenkomst van aanneming van werk

Het monitoren van de business case

Het monitoren van de business case gebeurt tijdens de uitvoering van het project, en het zou ideaal zijn als dit zich uitstrekt over de exploitatieperiode van het project tot aan de sloop. Het monitoren kan worden gezien als een continue evaluatie van 278 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.1 het project, die belangrijk is voor sturing en om van te leren. Het monitoren van de business case is nodig om de bedrijfsruimte huren Almere baten in beeld te krijgen. Tijdens de uitvoering van het project kunnen we niet verder gaan dan de baten te veronderstellen, ook al zijn we in het bezit van getekende contracten. De baten kunnen pas echt worden bevestigd zodra deze worden ontvangen! De baten van het bouwen van een auto komen tot uiting in de verkoop van de auto, inclusief een tevreden gebruiker (rijplezier, acceptabel benzineverbruik en andere kosten). Figuur 8-2 Aanpak van een business case Aanpak Business Case Verifiëren Hoofdlijnen Business Case Business Case Actualiseren & beoordelen bedrijfspand huren in Nijmegen Business Case Actualiseren & beoordelen Het resultaat van de business case is dat de uitgangspunten van het project zijn geformuleerd op een hoog abstractieniveau, met een opsomming van onzekerheden en risico’s. De doorvertaling van de business case in een ontwerp hoort bij de bouwvoorbereidingsfase. Het project wordt nader beschreven in het Programma van Eisen (PvE). Het PvE is voor de ontwerper het vertrekpunt voor een ontwerp in de vorm van een tekening. De technische specificatie bedrijfspand huren in Amsterdam geeft het ontwerp zijn fysieke vorm. Aan de hand van de vorm, het materiaal en de inzet van techniek kan de bouwkostendeskundige de stichtingskosten berekenen. Naarmate het bouwvoorbereidingsproces bedrijfsruimtes huren te Arnhem vordert wordt het ontwerp nader uitgewerkt tot op besteksniveau, waarmee men bij wijze van spreken naar de bouwmaterialenzaak kan gaan om gericht inkopen te doen (zie figuur 8-3).

Een eenduidige maatlat

Op die manier wordt het mogelijk gebreken in een keer aan te pakken. In dit geval zou de afweging kunnen leiden tot de beslissing geheel 235 7.3.3 VASTGOEDMANAGEMENT nieuwe kunststofkozijnen te plaatsen. Willen we dergelijke besluiten goed kunnen nemen, dan is er een eenduidige maatlat nodig om dit allemaal in kaart te brengen (zie Totaalplan voor gebouwinspecties, Industrial Maintenance 8, 2009). De kwaliteit van de inspecteurs moet aansluiten op de zorgplicht zoals verwoord in de Woningwet. De RgdBOEI”-methodiek wordt onder meer onderwezen op de Haagse Hogeschool, de Hogeschool Utrecht en de Hogeschool van Arnhem-Nijmegen ( HAN), Post-HBOopleiding Vastgoed voor de vastgoedinspecteur en bedrijfsruimte huren Almere vastgoedadviseur. Figuur 7-11 Overzicht integrale inspecties conform de RgdBOEI®-methodiek Huurders van vastgoed beoordelen vastgoed vanuit emotie en de prijs. Ze hebben in eerste instantie minder oog voor de constructie en de specifieke onderhoudstoestand. Ze vertrouwen terecht op de verhuurder. De verhuurder is vanuit zijn zorgplicht, die voorkomt uit de Woningwet, gericht op goed onderhoud van het vastgoed. Bezien bedrijfspand huren in Nijmegen vanuit zijn eigen belang weet de verhuurder dat goed onderhouden vastgoed zijn financiële waarde behoudt. Regelmatige onderhoudsinspecties moeten dan ook hoog op zijn agenda staan. Komt hij gebreken tegen, dan zal hij gepaste maatregelen nemen, zoals desinvesteringen (iets verwijderen), investeringen (vervangen of toevoegen aan het vastgoed) en marktgericht onderhoud (in stand bedrijfspand te huur in Amsterdam houden van het vastgoed). We spreken hier expliciet over marktgericht onderhoud, omdat het onderhoud in de vastgoedmarkt veelal wordt gedaan om het vastgoed in stand te houden, zonder de goede relatie met de huurder, de gebruiker van het vastgoed, in de vergelijking op te nemen. 236 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3.3 Vastgoed wordt ook op de energieprestaties beoordeeld. Dat ligt bedrijfsruimtes huren te Arnhem tevens voor de hand, gezien de stijgende energieprijzen en de bijdrage die een reductie van het energiegebruik aan het milieu kan leveren. Veel bestaande woningen in Nederland zijn energieslurpers. In 2009 waren er in Nederland 7 miljoen woningen waarvan bijna 60% geen vloerisolatie heeft, en bijna 45% geen gevelisolatie. Slechts 4% van de woningen kan als zeer energiezuinig worden aangemerkt ( Energielabel A).

Interne en externe eisen

Op het beleidsvlak / strategische niveau worden de vastgoedobjecten onderling met elkaar vergeleken en beoordeeld op interne en externe eisen, en randvoorwaarden die het vastgoedbedrijf bij zijn strategieontwikkeling hanteert. Vastgoedobjecten die daaraan niet voldoen worden aangepakt. Uit kantoorruimte te huur in Almere de analyse kunnen vervolgens met behulp van het verloop van de kaspositie in de verschillende portfoliogebieden generieke objectstrategieën worden afgeleid (zie hiervoor hoofdstuk 5). 208 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7. 1.1 Het strategische plan vormt de basis voor het beheerplan. Het beheerplan kantoorruimte huren in Nijmegen leidt dan tot de opzet en uitvoering van het taakstellende jaarplan. De uitvoerende werkzaamheden worden vervolgens begeleid, bewaakt en gecontroleerd, waarbij de resultaten in een voortgangsrapportage worden vastgelegd. Er vindt dan een terugkoppeling – en evaluatie – plaats naar het management van de organisatie. Hiermee is de planningsprocescyclus rond. Een goede realisatie van de kantoor te huur in Amsterdam managementcyclus vraagt om een stappenplan. Dit stappenplan is in figuur 7-2 uitgewerkt. Figuur 7-2 Model beheerproces meerjarenbeheerplannen en jaarplan Objectinformatie Gewenste toestand ·(PvE-1) en exploitatieperiode (beschikbaarheid) Feitelijke toestand ·huisvestingsatisfactie •gebouwanalyse ·technische meting (conditiemeting) Planvorming, meerjarenplan Plan toetsing ·Jaarkosten en Meerjaren exploitatieprognose Plan evaluatie ·nacalculatie Pro-Act Re-Act Plan De eerste stap bij het bedrijfsruimtes huren te Arnhem opzetten of actualiseren van beheerplannen is het verzamelen van een aantal basisgegevens, – minimale referentiegegevens zoals de feitelijke adressen, eigendomsverhoudingen en exploitatietermijnen. Daarnaast moet men zicht hebben op de huisvestingsdelen waarvan de kwaliteit afzonderlijk in beeld moet worden gebracht. Deze informatie – in combinatie met actuele tekeningen en bestekken – is noodzakelijk. De basisinformatie moet betrouwbaar zijn, beschikbaar en toegankelijk. In een effectieve organisatie is één persoon verantwoordelijk voor het beheer van de relevante gegevens.

De vastgoedorganisatie: de vertaler van de vraag naar vastgoed

Figuur 5-2 De vastgoedorganisatie: de vertaler van de vraag naar vastgoed uit de vastgoedmarkt naar het aanbod van vastgoed op de vastgoedmarkt De vraag naar vastgoeddiensten verandert voordurend, het Vastgoedbedrijf heeft de zorg om het “starre product. Het collectieve resultaat van persoonlijke groei en intellectuele ontwikkeling van de leden van de organisatie. De vastgoedmanager kan het bedrijfspand te huur in Almere denkvermogen vergroten door innovatieve vastgoedconcepten toe te passen, door het vastgoedconcept continu te evalueren en hiervan te leren en door een strategie te ontwikkelen die rekening houdt met de consequenties van veranderingen in de omgeving van de organisatie. Later in dit hoofdstuk zullen we zien dat bedrijfspand huren in Nijmegen voor de vastgoedmanager verschillende aangrijpingspunten bestaan waarop hij zijn beleid kan vormgeven om de vier vermogens van de vastgoedorganisatie te vergroten. We geven nu eerst drie voorbeelden uit de praktijk. Het eerste voorbeeld heeft betrekking op een commerciële vastgoedorganisatie die de bedrijfspand te huur in Amsterdam nadruk vooral heeft gelegd op het materiële en commerciële vermogen. Het tweede en derde voorbeeld hebben betrekking op huisvestingsmanagement (CREM). In deze voorbeelden ligt de nadruk op het materiële vermogen (productie, efficiëntie), commercieel vermogen (PR en marketing) en socialisatievermogen (cultuurveranderingen). 132 Commerciële vastgoedorganisatie MPC Capita/ biedt vastgoedbeleggingen aan. Deze voldoen aan de bedrijfsruimtes huren te Arnhem criteria van zekerheid, rendement en inflatiebestendigheid. Met het hanteren van deze beleggingsuitgangspunten kan een goede verhouding tussen opbrengst (rendement) en zekerheid (mate van risico) ontstaan.

Teruggangsfase

Teruggangsfase

Teruggangsfase Net als voor een auto geldt voor vastgoed dat de bedrijfsruimte te huur in Almere afzet in deze fase zienderogen afneemt en dat de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen winst achteruit holt en in verlies dreigt te veranderen. Bij vastgoed treedt dit verschijnsel op na vijftig tot vijfenzeventig jaar. De aantrekkingskracht van het vastgoedobject is verdwenen, zowel voor de eerste koper als voor degenen die volgden. In §1.7-1.8 wordt dieper ingegaan op met name verval en bloei van vastgoed.
De neergang ontstaat door verschillende oorzaken: – er komen nieuwe gebouwen op de markt; – technische ontwikkelingen; – wijziging in smaak of model; – marktomstandigheden, wijzigingen in de verhouding van vraag en aanbod.
Huurwoningen via kabelkrant Sociale huurwoningen in Delft worden via teletekstpagina’s van de regionale kabelkrant aangeboden. Woningzoekenden kunnen met behulp van een woon- pas en de telefoon laten blijken dat ze voor een woning belangstelling hebben. Volgens de voorzitter van de werkgroep die het experiment heeft voorbereid gaat het niet louter om een hedendaags speeltje. Het bedrijfsruimtes huren te Arnhem is ook een signaal dat bepaalde woningen steeds moeilijker te verhuren zijn. Vraag en aanbod sluiten niet (meer) goed op elkaar aan. (Bron: NRC Handelsblad, 5 juni 1996)
Wanneer het vastgoedobject niet tijdig uit de kantoor te huur in Amsterdam neergangsspiraal omhoog kan worden getrokken, komt het in een vicieuze cirkel terecht. Vaak leidt dit tot sloop van het vastgoedobject.

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting.

kantoor huren Nijmegen
kantoor huren Nijmegen

Huurgebouwen worden gekarakteriseerd door een relatief laag afwerkingsniveau. Door het hoge gebruiksniveau en de relatief lage huren, zal het gebouw eerder zijn afgeschreven en worden onderdelen of het gehele gebouw eerder vervangen dan een regulier kantoorgebouw.

PARKEERPLAATSEN

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting. Voorheen werd wildparkeren toegestaan op de meeste bedrijventerreinen waaronder kantoor huren Almere. Doordat terreinen steeds efficiënter worden ingericht, blijft er steeds minder restruimte over voor parkeerruimte. Zeker omdat parkeren vaak ook de manoeuvreerruimte beperkt, wordt men stringenter in het beheer van de openbare ruimte en is parkeren buiten het eigen perceel steeds vaker taboe. Zeker voor de hoogwaardige locaties gaat het wildpar­ keren ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en dient het om deze reden te worden tegengegaan.

GEBRUIKERS

Zoals eerder opgemerkt, wordt de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimten grotendeels bepaald door eigenaar-gebruikers. De oorzaak hiervoor ligt vooral in het feit dat bedrijfsgebouwen meer dan kantoorruimte deel uitmaken van het primaire proces; met het gebouw wordt geld verdiend. Daarnaast zijn bedrijfsgebouwen, in tegenstelling tot winkels, meer specifiek en laten ze alternatief gebruik nauwelijks toe. Deze specificiteit maakt de gebouwen weinig aantrekkelijk voor andere gebruikers, waardoor ze slecht verhandelbaar zijn, denk aan bedrijfsruimte te huur in Nijmegen. Dit heeft tot gevolg dat er zowel bij gebruikers als bij beleggers weinig animo is om zeer specifieke gebouwen te gaan (ver)huren.

Gevestigde bedrijven zijn tevens in staat om gebruik te maken van ruime financieringsmogelijkheden. Financiers kijken vooral naar de levensvat­ baarheid van processen in het gebouw en pas daarna naar de levensvat­ baarheid van processen mét het gebouw. Ook het soms, in vergelijking met de andere productiemiddelen, relatief bescheiden kapitaal dat wordt vast­ gelegd in de huisvesting, zorgt voor een minder stringente benadering.

Beleggers in vastgoed lieten bedrijfsruimten links liggen door het geringe marktaandeel in de totale vastgoedmarkt en de grote diversiteit in functies en eigenaren. Op dit moment groeit de belangstelling van beleggers voor min of meer ‘standaard’ bedrijfsruimte met een kantoorfunctie. De huurmarkt mbt kantoor te huur in Amsterdam wordt ook vanuit de vraagkant gestimuleerd. Industriële ondernemingen zijn even­ eens steeds meer gebaat bij huisvestingsflexibiliteit. Startende bedrijven zul­ len de beperkte middelen willen inzetten in het primaire proces waartoe de huisvesting (nog) niet behoort en kiezen derhalve voor huur. Vooral het seg­ ment tot 1 .000 m2 bvo heeft in toenemende mate de interesse van beleggers.

DE VASTGOEDMARKT

De relatie tussen locatie en gebruiker wordt steeds belangrijker. In dit kader is een onderscheid te maken tussen bedrijvigheid die een sterke rela­ tie heeft met de vestigingslocatie en bedrij vigheid die daar juist geen rela­ tie mee heeft. Dit onderscheid is van belang, omdat de specifieke locatie voor de eerste categorie bedrijvigheid essentieel is. Het betreffende bedrijf zal bij bedrijfsuitbreiding gebonden zijn aan een bepaalde regio en daar gehuisvest willen zijn. Uitwijken naar een andere regio zonder dat daarmee de levensvatbaarheid in gevaar komt, is niet mogelijk. Daartegenover staan foot-loose bedrijven. De markt voor huurruimten wordt echter voornamelijk gekenmerkt door regionale verplaatsingen.

TRANSPARANTE MARKT

De markt voor bedrijfsruimten is in vergelijking met de kantoren- en win­ kelmarkt klein, heterogeen en weinig transparant. Het aantal verhuurtrans­acties is beperkt en transacties worden daarnaast nauwelijks gemeld en geregistreerd. Dit is te verklaren door het grote aandeel eigenaar/gebrui­kers op deze markt van bedrijfsruimtes huren te Arnhem. Van de transacties die wel publiek worden gemaakt, zijn vaak onvoldoende specifieke gegevens voorhanden om de huurprijzen goed te kunnen interpreteren.

HUIDIGE SITUATIE EN TRENDS

De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is als volgt samen te vatten.

Grote vraag naar bedrijfsruimten, waarbij het belang van kwaliteit van het gebouw en de locatie toeneemt.

Toenemend tekort aan ontwikkelingslocaties in heel Nederland. Verplaatsing van foot-loose bedrijven naar regio’s buiten de Randstad. De grote vraag en het geringe aanbod hebben prijsstijgingen van huur­ en kooppanden tot gevolg.

Vraag naar zowel kleine ruimten (< 1 .000 m2) als zeer grote ruimten (> 10.000 m2).

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte ligt rond de € 50 per m2 vvo. Door onderling sterk verschillende eigenschappen in omvang en kwaliteit is er een grote spreiding rond dit gemiddelde.