Tagarchief: kantoor te huur in Nijmegen

De opdrachtgever

De opdrachtgever heeft in eerste instantie vaak de wens om het totale onderhoud m.b.v. prestatiecontracten uit te besteden. De uitvoerende partij stuit hierbij echter op grote risico’s. Zo zijn het klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud niet goed op risico in te schatten. Dit brengt grote onzekerheden met zich mee voor de uitvoerende partij. Om dit risico af te dekken zal deze kantoorruimte te huur in Almere hoge risicopremies bij de opdrachtgever in rekening moeten brengen, waardoor de prijzen van het prestatiecontract worden opgedreven. In de praktijk zien we nu dat opdrachtgevers meestal niet bereid zijn deze hoge risicopremies te betalen en daarom het storingsafhankelijk onderhoud (SAO) niet in het prestatiecontract opnemen. Bij de instandhouding van prestatie-eisen aan gebouwdelen speelt het kantoor te huur in Nijmegen preventief onderhoud een belangrijke rol. De afname van het kwaliteitsniveau van veel bouwdelen is – wanneer zich geen externe storingen optreden – goed in te schatten wanneer men beschikt over gedegen materiaalkennis. Het toestandsafhankelijk onderhoud en het gebruikersafhankelijk onderhoud lenen zich dan ook goed voor uitbesteding middels prestatiecontracten. In het algemeen leent cyclisch onderhoud en contractonderhoud zich goed voor prestatiecontracten. Dit wil niet zeggen dat de overige onderhoudsvormen per definitie niet in aanmerking komen kantoor te huur in Amsterdam voor prestatiecontracten. Ook hier geldt weer dat de wensen van de opdrachtgever het uitgangspunt voor de uitvoerende partijen moeten vormen. Wanneer de opdrachtgever meer risicovolle onderhoudswerkzaamheden in een prestatiecontract wil opnemen en bereid is de extra risicopremie te betalen is er geen enkele reden voor een uitvoerende partij om het prestatiecontract te beperken Kantoorruimte te huur in Arnhem tot het preventief onderhoud. 9.4.2 Prestatiecontracten: een win-winsituatie voor beide partijen Prestatiecontracten kunnen alleen een succes worden wanneer zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij baat hebben bij het afsluiten van deze contracten. Er zal sprake moeten zijn van een win-winsituatie. En dat is meestal zo. Deze paragraaf bevat een opsomming van de voordelen en nadelen van prestatiecontracten voor zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij. Wel gaat het hier om algemene voor- en nadelen. Voor elke opdrachtgever en uitvoerende partij gelden wellicht andere uitgangspunten, al naar gelang de situatie waarin zij zich bevinden. Tot slot moet worden opgemerkt dat het voordeel voor de ene partij vaak een nadeel is voor de andere partij. Om in zo’n situatie toch tot een win-winsituatie te komen is het van belang dat beide partijen nauw samenwerken bij de totstandkoming van het contract, zodat er volledige consensus omtrent de vorm en inhoud van het prestatiecontract wordt bereikt.

De uitgaven en inkomsten

De kas zal in de aanvang van jaar 1 een tekort vertonen gelijk aan de uitgaven gedaan in jaar 0. De aanname is vervolgens dat de uitgaven en inkomsten op het eind van het jaar met elkaar worden verrekend. Over het tekort of het overschot in enig jaar wordt de rente per jaar berekend en in het saldo van de kasstroom verwerkt. Het schematische overzicht van de kasstroom laat zien dat het saldo van de kas op 31-12 van het vijfde exploitatiejaar € 0 bedraagt. Dit is tegelijk het kantoorruimte te huur in Almere einde van de exploitatieduur van het onderhoudsconcept, dat op dat moment geheel is afgeschreven. Dit betekent dat de berekende jaarkosten juist zijn. De jaarkosten van de afzonderlijke onderhoudsconcepten zijn: Onderhoudsconcept 1 = € 256 Onderhoudsconcept 2 = € 216 Onderhoudsconcept 3 = € 271 256 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.4.3 Van de drie voorgestelde kantoor te huur in Nijmegen onderhoudsconcepten is onderhoudsconcept 2 het goedkoopst. Het is niet altijd nodig of mogelijk het onderhoud op een gedetailleerde manier te bepalen. Het opstellen van het meerjarenbeheerplan kan in dat geval geschieden door de kosten van het onderhoud op het niveau van de maatregelen te calculeren en hierbij onderscheid te maken naar materiaalkosten en loonkosten. Het zal duidelijk zijn dat de kantoor te huur in Amsterdam hoeveelheid informatie ten opzichte van de wijze van begroten op basis van kengetallen groot is. Kengetallen kunnen ontstaan op basis van ervaring – het zijn vuistregels – of kunnen getallen zijn die aan referentieobjecten zijn ontleend. Door van bestaande objecten gedetailleerde projectanalyses op Kantoorruimte te huur in Arnhem te stellen en de verkregen gegevens door indikken aan kostendragers op een hoger aggregatieniveau te binden dan op maatregelenniveau, ontstaat de mogelijkheid met minder gedetailleerde gegevens op een snellere manier het onderhoud te bepalen (zie C.A.J. van Beukering en H. Tempelmans Plat, ‘Dynamisch onderhoud plannen met kengetallen’, Misset Bouw, Beheer en Onderhoud nr. 224, december 1 993). Plannen: het vaststellen van prioriteiten Indien de geplande onderhoudsuitgaven in een jaarplan hoger zijn dan het beschikbare budget zal de organisatie – en vooral de manager/technische dienst – moeten bepalen welke activiteiten uit het jaarplan verantwoord kunnen worden uitgesteld. Aan de activiteiten in het jaarplan worden prioriteiten gekoppeld. Dit gebeurt door de risico-inschaling te vertalen in onderhoudsprioriteit. Met de onderhoudsprioriteit wordt dus de urgentie van de activiteit in de tijd bepaald ( zie hoofdstuk 7.3.3).

De voordelen van benchmarking zijn legio

De voordelen van benchmarking zijn legio. In de eerste plaats probeert men beter aan de wensen van de klant te voldoen door te zoeken naar de allerbeste methoden voor de kernactiviteiten van de onderneming. De beste methoden uit de eigen en andere branches dringen door in de eigen organisatie. Ten tweede dwingt benchmarking ondernemingen over de grenzen van de eigen organisatie heen te kijken. De sterkere externe oriëntatie zorgt voor een betere anticipatie op de snel veranderende omgeving van de onderneming. Tot slot leidt benchmarking tot meer kennis van de eigen orga- 204 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEG!SCH NIVEAU 6.6 nisatie en tot verhoging van de productiviteit, doordat effectievere bedrijfsplannen kunnen worden opgesteld. Het idee achter kantoorruimte te huur in Almere benchmarking en de methodiek is niet bijzonder gecompliceerd. De problemen ontstaan bij de praktische uitwerking. Niet alle bedrijfstakken zijn even transparant, zodat de te hanteren benchmarks vaak moeilijk te definiëren zijn. Door de actualiteit van benchmarking zullen bedrijfstakken steeds transparanter kantoor te huur in Nijmegen worden, waardoor deze problemen op den duur zullen verdwijnen. Met name het internet leidt ertoe dat er steeds meer gegevens over de prestaties van bedrijven beschikbaar komen. In het hoofdstuk over de Balanced ScoreCard komen wij nog terug op benchmarking. Ter illustratie volgen hier enige voorbeelden van benchmarks: de aeDex van de Stichting Corporatie Vastgoedindex en de ROZ/IPD-index van commercieel vastgoed (www.roz.nl). De aeDex maakt vergelijkingen mogelijk tussen kantoor te huur in Amsterdam woningcorporaties onderling en met commerciële vastgoedbeleggers. Daartoe levert inmiddels een groot aantal deelnemende corporaties diverse gegevens aan bij de Engelse Investment Property Databank (IPD). De IPD werkt al jaren wereldwijd aan het meten van de prestaties van vastgoedinvesteringen, zoals de Kantoorruimte te huur in Arnhem Nederlandse ROZ/IPD, maar ook die van de Engelse, Franse en Zweedse equivalenten. Verder berekent de aeDex het maatschappelijk rendement ofwel dat deel van het te behalen rendement dat direct aan de samenleving ten goede is gekomen en daarom niet als commercieel vastgoedrendement is gerealiseerd. Door de vooraf vastgestelde meetelementen laat de benchmark zien of de gemaakte afwegingen efficiënt en de investeringen reëel zijn. De resultaten van de index leiden tot een scherper inzicht in de concrete omstandigheden op de woning- en vastgoedinvesteringsmarkt en hoe deze worden vertaald in vastgoedwaarde. Maar de resultaten van de prestatiemeting op individueel niveau zijn voor de deelnemende corporaties wellicht interessanter. Deze worden via een zogenoemd fondsrapport aan elke individuele deelnemer gerapporteerd.

Portefeuillemanagement in een non-profitvastgoedorganisatie

 

Portefeuillemanagement in een non-profitvastgoedorganisatie Een non-profitvastgoedorganisatie is veel minder gefocust op het financiële rendement dat resulteert uit de vastgoedexploitatie en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Voor een dergelijke organisatie is financieel rendement veelal een noodzakelijk kwaad, dat dient om haar maatschappelijke taken te kunnen blijven vervullen en op die manier haar continuïteit te waarborgen. Hoewel kantoorruimte te huur in Almere belangrijk, zal de vastgoedportefeuille niet direct worden gestuurd op rendement. Belangrijker zijn de kwaliteit van het vastgoed en de tevredenheid die de gebruiker aan het vastgoed ontleent. Voor een non-profitvastgoedorganisatie kantoor te huur in Nijmegen ontstaat hierdoor de volgende portfoliomatrix (figuur 6-13 ). Figuur 6-13 Portfoliomanagement non-profitvastgoedorganisatie: inzicht in kwaliteit, tevredenheid en exploitatieresultaat van het vastgoed Kwaliteit Goed Slecht hoog TcHcden heid laag Rendabele exploitatie : Il Onrendabele exploitatie De kwaliteit van het vastgoed kan weer worden vastgesteld met de methode beschreven in hoofdstuk 7 kantoor te huur in Amsterdam Programmeringsvlak/tactisch niveau, waarin rekening wordt gehouden met de eerdergenoemde aspecten. Op deze manier kan de vastgoedorganisatie de kwaliteit van het aanbod aan vastgoeddiensten objectief meten. Echter, de aangeboden kwaliteit hoeft niet overeen te komen met de door de gebruiker ervaren kwaliteit van het aanbod. Door de tevredenheid met betrekking tot de geleverde vastgoeddiensten te meten ontstaat inzicht in een eventuele mismatch tussen deze Kantoorruimte te huur in Arnhem belangrijke stuurinstrumenten op portefeuilleniveau. Evenals bij een profitorganisatie kan men in de portfoliomatrix een gewenst en een ongewenst gebied onderscheiden (figuur 6- 14). 186 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.4 Onderstaand is een voorbeeld weergegeven van een portfolioanalyse bij een non-profitorganisatie. Er komen in dit overzicht vier objecten naar voren, waarbij de markt is weergegeven (in dit voorbeeld de kwaliteit van de objecten) en de concurrentiekracht (in dit voorbeeld de huisvestingssatisfactie) van de huurders. Aan de hand van het schema volgens figuur 6-15 kan het portfoliogebied worden bepaald en daarmee de bijbehorende strategie.

Levensduur en waardering

Levensduur en waardering
Vastgoed heeft bedrijfspand te huur in Almere dus een functie die is afgestemd op een bepaalde behoefte. De functie is via het ontwerp ‘muurvastgelegd’ in een gebouw.
De constructie en de kantoor te huur in Nijmegen veiligheid noodzaken tot het bouwen met kostbare en duurzame middelen. Hierdoor heeft vastgoed een lange technische en economische levensduur en een lange exploitatieperiode. Vastgoed is star, maar de behoeften zijn dynamisch. Door de duurzaamheid overleeft vastgoed vaak zijn oorspronkelijke functie: het kasteel biedt sinds de uitvinding van het buskruit geen bescherming meer. De molen als productiemiddel is volkomen uit de tijd. Het oude pakhuis voldoet niet langer aan de gangbare logistieke eisen. Vooroorlogse gebouwen voldoen overigens doorgaans niet aan de eisen, voorschriften, wensen en inzichten van dit moment. Het bedrijfspand huren in Amstredam exploiteren van vastgoed heeft primair te maken met de marktsituatie. Hoe groot is de vraag naar woningen, bedrijfsruimte en kantoorruimte? Een te ruime of te krappe markt bepaalt in hoge mate wat bewoners of gebruikers accepteren en tegen welke prijs. Mettertijd vermindert de gebruikswaarde van het vastgoed en nadert dit het einde van zijn economische levensduur.


Deze kenmerken maken vastgoed in het economisch verkeer moeilijk hanteerbaar in de marketingaspecten product, distributie en prijs. De kantoorpand te huur in Leeuwardeflexibiliteit zit met name in marketingaspecten als ‘verpakking’, service en promotie.

De waardering van diensten en producten (vastgoed) door de afnemer wordt steeds belangrijker voor het slagen van de afzet van het product. Onderstaande artikelen zijn mooie voorbeelden van de veranderende vraag naar vastgoeddiensten.

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting.

kantoor huren Nijmegen
kantoor huren Nijmegen

Huurgebouwen worden gekarakteriseerd door een relatief laag afwerkingsniveau. Door het hoge gebruiksniveau en de relatief lage huren, zal het gebouw eerder zijn afgeschreven en worden onderdelen of het gehele gebouw eerder vervangen dan een regulier kantoorgebouw.

PARKEERPLAATSEN

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting. Voorheen werd wildparkeren toegestaan op de meeste bedrijventerreinen waaronder kantoor huren Almere. Doordat terreinen steeds efficiënter worden ingericht, blijft er steeds minder restruimte over voor parkeerruimte. Zeker omdat parkeren vaak ook de manoeuvreerruimte beperkt, wordt men stringenter in het beheer van de openbare ruimte en is parkeren buiten het eigen perceel steeds vaker taboe. Zeker voor de hoogwaardige locaties gaat het wildpar­ keren ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en dient het om deze reden te worden tegengegaan.

GEBRUIKERS

Zoals eerder opgemerkt, wordt de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimten grotendeels bepaald door eigenaar-gebruikers. De oorzaak hiervoor ligt vooral in het feit dat bedrijfsgebouwen meer dan kantoorruimte deel uitmaken van het primaire proces; met het gebouw wordt geld verdiend. Daarnaast zijn bedrijfsgebouwen, in tegenstelling tot winkels, meer specifiek en laten ze alternatief gebruik nauwelijks toe. Deze specificiteit maakt de gebouwen weinig aantrekkelijk voor andere gebruikers, waardoor ze slecht verhandelbaar zijn, denk aan bedrijfsruimte te huur in Nijmegen. Dit heeft tot gevolg dat er zowel bij gebruikers als bij beleggers weinig animo is om zeer specifieke gebouwen te gaan (ver)huren.

Gevestigde bedrijven zijn tevens in staat om gebruik te maken van ruime financieringsmogelijkheden. Financiers kijken vooral naar de levensvat­ baarheid van processen in het gebouw en pas daarna naar de levensvat­ baarheid van processen mét het gebouw. Ook het soms, in vergelijking met de andere productiemiddelen, relatief bescheiden kapitaal dat wordt vast­ gelegd in de huisvesting, zorgt voor een minder stringente benadering.

Beleggers in vastgoed lieten bedrijfsruimten links liggen door het geringe marktaandeel in de totale vastgoedmarkt en de grote diversiteit in functies en eigenaren. Op dit moment groeit de belangstelling van beleggers voor min of meer ‘standaard’ bedrijfsruimte met een kantoorfunctie. De huurmarkt mbt kantoor te huur in Amsterdam wordt ook vanuit de vraagkant gestimuleerd. Industriële ondernemingen zijn even­ eens steeds meer gebaat bij huisvestingsflexibiliteit. Startende bedrijven zul­ len de beperkte middelen willen inzetten in het primaire proces waartoe de huisvesting (nog) niet behoort en kiezen derhalve voor huur. Vooral het seg­ ment tot 1 .000 m2 bvo heeft in toenemende mate de interesse van beleggers.

DE VASTGOEDMARKT

De relatie tussen locatie en gebruiker wordt steeds belangrijker. In dit kader is een onderscheid te maken tussen bedrijvigheid die een sterke rela­ tie heeft met de vestigingslocatie en bedrij vigheid die daar juist geen rela­ tie mee heeft. Dit onderscheid is van belang, omdat de specifieke locatie voor de eerste categorie bedrijvigheid essentieel is. Het betreffende bedrijf zal bij bedrijfsuitbreiding gebonden zijn aan een bepaalde regio en daar gehuisvest willen zijn. Uitwijken naar een andere regio zonder dat daarmee de levensvatbaarheid in gevaar komt, is niet mogelijk. Daartegenover staan foot-loose bedrijven. De markt voor huurruimten wordt echter voornamelijk gekenmerkt door regionale verplaatsingen.

TRANSPARANTE MARKT

De markt voor bedrijfsruimten is in vergelijking met de kantoren- en win­ kelmarkt klein, heterogeen en weinig transparant. Het aantal verhuurtrans­acties is beperkt en transacties worden daarnaast nauwelijks gemeld en geregistreerd. Dit is te verklaren door het grote aandeel eigenaar/gebrui­kers op deze markt van bedrijfsruimtes huren te Arnhem. Van de transacties die wel publiek worden gemaakt, zijn vaak onvoldoende specifieke gegevens voorhanden om de huurprijzen goed te kunnen interpreteren.

HUIDIGE SITUATIE EN TRENDS

De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is als volgt samen te vatten.

Grote vraag naar bedrijfsruimten, waarbij het belang van kwaliteit van het gebouw en de locatie toeneemt.

Toenemend tekort aan ontwikkelingslocaties in heel Nederland. Verplaatsing van foot-loose bedrijven naar regio’s buiten de Randstad. De grote vraag en het geringe aanbod hebben prijsstijgingen van huur­ en kooppanden tot gevolg.

Vraag naar zowel kleine ruimten (< 1 .000 m2) als zeer grote ruimten (> 10.000 m2).

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte ligt rond de € 50 per m2 vvo. Door onderling sterk verschillende eigenschappen in omvang en kwaliteit is er een grote spreiding rond dit gemiddelde.