Tagarchief: Kantoorruimte te huur in Arnhem

De opdrachtgever

De opdrachtgever heeft in eerste instantie vaak de wens om het totale onderhoud m.b.v. prestatiecontracten uit te besteden. De uitvoerende partij stuit hierbij echter op grote risico’s. Zo zijn het klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud niet goed op risico in te schatten. Dit brengt grote onzekerheden met zich mee voor de uitvoerende partij. Om dit risico af te dekken zal deze kantoorruimte te huur in Almere hoge risicopremies bij de opdrachtgever in rekening moeten brengen, waardoor de prijzen van het prestatiecontract worden opgedreven. In de praktijk zien we nu dat opdrachtgevers meestal niet bereid zijn deze hoge risicopremies te betalen en daarom het storingsafhankelijk onderhoud (SAO) niet in het prestatiecontract opnemen. Bij de instandhouding van prestatie-eisen aan gebouwdelen speelt het kantoor te huur in Nijmegen preventief onderhoud een belangrijke rol. De afname van het kwaliteitsniveau van veel bouwdelen is – wanneer zich geen externe storingen optreden – goed in te schatten wanneer men beschikt over gedegen materiaalkennis. Het toestandsafhankelijk onderhoud en het gebruikersafhankelijk onderhoud lenen zich dan ook goed voor uitbesteding middels prestatiecontracten. In het algemeen leent cyclisch onderhoud en contractonderhoud zich goed voor prestatiecontracten. Dit wil niet zeggen dat de overige onderhoudsvormen per definitie niet in aanmerking komen kantoor te huur in Amsterdam voor prestatiecontracten. Ook hier geldt weer dat de wensen van de opdrachtgever het uitgangspunt voor de uitvoerende partijen moeten vormen. Wanneer de opdrachtgever meer risicovolle onderhoudswerkzaamheden in een prestatiecontract wil opnemen en bereid is de extra risicopremie te betalen is er geen enkele reden voor een uitvoerende partij om het prestatiecontract te beperken Kantoorruimte te huur in Arnhem tot het preventief onderhoud. 9.4.2 Prestatiecontracten: een win-winsituatie voor beide partijen Prestatiecontracten kunnen alleen een succes worden wanneer zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij baat hebben bij het afsluiten van deze contracten. Er zal sprake moeten zijn van een win-winsituatie. En dat is meestal zo. Deze paragraaf bevat een opsomming van de voordelen en nadelen van prestatiecontracten voor zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij. Wel gaat het hier om algemene voor- en nadelen. Voor elke opdrachtgever en uitvoerende partij gelden wellicht andere uitgangspunten, al naar gelang de situatie waarin zij zich bevinden. Tot slot moet worden opgemerkt dat het voordeel voor de ene partij vaak een nadeel is voor de andere partij. Om in zo’n situatie toch tot een win-winsituatie te komen is het van belang dat beide partijen nauw samenwerken bij de totstandkoming van het contract, zodat er volledige consensus omtrent de vorm en inhoud van het prestatiecontract wordt bereikt.

VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK

Een huurder die blijft zitten in het gehuurde is 298 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 echter niet op stel en sprong weg te krijgen. Het is kiezen uit twee kwaden, verhuren of dubbele lasten. Als een huurder onwillig is of stelt dat hij geen ander onderdak heeft, dan zal men via de gerechtsdeurwaarder kantoorruimte te huur in Almere en de rechter moeten werken en dat kan veel tijd kosten. Voor een verkoper die hierdoor niet levert aan de koper geldt een boetebeding van minimaal l 0%. Op een huis van drie ton is dat toch € 30.000 schade. Ook moet niet worden vergeten om toestemming te vragen aan de hypotheeknemer, de bank. Want door een woning te verhuren wordt de executiewaarde voor de bank immers lager. Bij verhuur, tijdelijk of niet, van de kantoorruimte huren in Nijmegen  koopwoning is de woningeigenaar ook niet vrij om te vragen voor zijn woning wat hij wil. In de gereglementeerde huursector geldt het woningwaarderingssysteem of puntensysteem, waarbij de wettelijke maximumgrens in 2009 op € 633 bij 1 43 punten lag (voor oppervlakte, voorzieningen, daglicht, omgeving, enz.). Maar ook boven de huurgrens heeft iedere huurder het recht de geboden huur-kwaliteitverhouding van zijn woning te laten toetsen door de Huurcommissie, indien dit binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst gebeurt. De verkoop gaat pas echt goed op het moment dat de huurder de huur heeft opgezegd. Ten slotte kunnen vastgoedbedrijven zoals woningcorporaties als extra service de huurtoeslag kantoorruimte huren in Amsterdam regelen. Huurtoeslag zorgt dat mensen met een laag inkomen een woning kunnen huren die past bij hun situatie. Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten (zie ook www.toeslagen.nl). Verkoop, als het moet dan maar zo … Wil men het vastgoed toch verkopen, dan kan men kiezen voor een forse prijsverlaging of de prijs handhaven en meer woonkwaliteit of andere verkoopcadeaus mee te geven. Bij een nieuwbouwproject dat nog niet af is kan men er bijvoorbeeld voor kiezen het project sober af te bouwen en eventueel te herverkavelen in kleinere verkoopeenheden Kantoorruimte te huur in Arnhem . Stuntverkoop komt ook voor. Men levert dan een auto bij de verkoop van het huis mee, of biedt een verzekering voor 50% van de rentelasten bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Daarnaast gebeurt het wel dat men bij aankoop een keuken krijgt tegen een vooraf afgesproken winkelprijs, of twee jaar geen hypotheeklasten voor de nieuwe woning hoeft te betalen indien de oude woning onverkocht blijft. We zijn dan wel aangeland in het domein van de koopjesjagers. Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars zullen bijna nooit de consumentenprijs verlagen, omdat men daarmee de klanten die al eerder in het in aanbouw zijnde project hebben gekocht tegen de haren instrijkt. Beredeneerd vanuit de positie van de koper van het huis – die soms zelf ook zit met een (moeilijke) verkoop van zijn huis – kan de verkoper aanbieden het huis van de koper te kopen. Op die manier verkeert de koper niet langer in onzekerheid over de verkoop van zijn woning, en is hij zeker gevrijwaard van dubbele woonlasten. Bij nieuwbouw kunnen projectontwikkelaars ervoor kiezen kopers een inruilgarantie te bieden. In de autohandel is dit de normaalste zaak van de wereld. Om een koper over de streep te trekken kan de projectontwikkelaar besluiten de oude woning van de koper over te nemen, als die er niet in slaagt van de woning af te komen. Het echte probleem ligt immers niet bij de koop van een nieuwe woning, maar bij de angst om de huidige woning niet verkocht te krijgen. Stunten met prijsverlagingen trekt een twijfelende koper echt niet over de streep.

De uitgaven en inkomsten

De kas zal in de aanvang van jaar 1 een tekort vertonen gelijk aan de uitgaven gedaan in jaar 0. De aanname is vervolgens dat de uitgaven en inkomsten op het eind van het jaar met elkaar worden verrekend. Over het tekort of het overschot in enig jaar wordt de rente per jaar berekend en in het saldo van de kasstroom verwerkt. Het schematische overzicht van de kasstroom laat zien dat het saldo van de kas op 31-12 van het vijfde exploitatiejaar € 0 bedraagt. Dit is tegelijk het kantoorruimte te huur in Almere einde van de exploitatieduur van het onderhoudsconcept, dat op dat moment geheel is afgeschreven. Dit betekent dat de berekende jaarkosten juist zijn. De jaarkosten van de afzonderlijke onderhoudsconcepten zijn: Onderhoudsconcept 1 = € 256 Onderhoudsconcept 2 = € 216 Onderhoudsconcept 3 = € 271 256 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.4.3 Van de drie voorgestelde kantoor te huur in Nijmegen onderhoudsconcepten is onderhoudsconcept 2 het goedkoopst. Het is niet altijd nodig of mogelijk het onderhoud op een gedetailleerde manier te bepalen. Het opstellen van het meerjarenbeheerplan kan in dat geval geschieden door de kosten van het onderhoud op het niveau van de maatregelen te calculeren en hierbij onderscheid te maken naar materiaalkosten en loonkosten. Het zal duidelijk zijn dat de kantoor te huur in Amsterdam hoeveelheid informatie ten opzichte van de wijze van begroten op basis van kengetallen groot is. Kengetallen kunnen ontstaan op basis van ervaring – het zijn vuistregels – of kunnen getallen zijn die aan referentieobjecten zijn ontleend. Door van bestaande objecten gedetailleerde projectanalyses op Kantoorruimte te huur in Arnhem te stellen en de verkregen gegevens door indikken aan kostendragers op een hoger aggregatieniveau te binden dan op maatregelenniveau, ontstaat de mogelijkheid met minder gedetailleerde gegevens op een snellere manier het onderhoud te bepalen (zie C.A.J. van Beukering en H. Tempelmans Plat, ‘Dynamisch onderhoud plannen met kengetallen’, Misset Bouw, Beheer en Onderhoud nr. 224, december 1 993). Plannen: het vaststellen van prioriteiten Indien de geplande onderhoudsuitgaven in een jaarplan hoger zijn dan het beschikbare budget zal de organisatie – en vooral de manager/technische dienst – moeten bepalen welke activiteiten uit het jaarplan verantwoord kunnen worden uitgesteld. Aan de activiteiten in het jaarplan worden prioriteiten gekoppeld. Dit gebeurt door de risico-inschaling te vertalen in onderhoudsprioriteit. Met de onderhoudsprioriteit wordt dus de urgentie van de activiteit in de tijd bepaald ( zie hoofdstuk 7.3.3).

De voordelen van benchmarking zijn legio

De voordelen van benchmarking zijn legio. In de eerste plaats probeert men beter aan de wensen van de klant te voldoen door te zoeken naar de allerbeste methoden voor de kernactiviteiten van de onderneming. De beste methoden uit de eigen en andere branches dringen door in de eigen organisatie. Ten tweede dwingt benchmarking ondernemingen over de grenzen van de eigen organisatie heen te kijken. De sterkere externe oriëntatie zorgt voor een betere anticipatie op de snel veranderende omgeving van de onderneming. Tot slot leidt benchmarking tot meer kennis van de eigen orga- 204 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEG!SCH NIVEAU 6.6 nisatie en tot verhoging van de productiviteit, doordat effectievere bedrijfsplannen kunnen worden opgesteld. Het idee achter kantoorruimte te huur in Almere benchmarking en de methodiek is niet bijzonder gecompliceerd. De problemen ontstaan bij de praktische uitwerking. Niet alle bedrijfstakken zijn even transparant, zodat de te hanteren benchmarks vaak moeilijk te definiëren zijn. Door de actualiteit van benchmarking zullen bedrijfstakken steeds transparanter kantoor te huur in Nijmegen worden, waardoor deze problemen op den duur zullen verdwijnen. Met name het internet leidt ertoe dat er steeds meer gegevens over de prestaties van bedrijven beschikbaar komen. In het hoofdstuk over de Balanced ScoreCard komen wij nog terug op benchmarking. Ter illustratie volgen hier enige voorbeelden van benchmarks: de aeDex van de Stichting Corporatie Vastgoedindex en de ROZ/IPD-index van commercieel vastgoed (www.roz.nl). De aeDex maakt vergelijkingen mogelijk tussen kantoor te huur in Amsterdam woningcorporaties onderling en met commerciële vastgoedbeleggers. Daartoe levert inmiddels een groot aantal deelnemende corporaties diverse gegevens aan bij de Engelse Investment Property Databank (IPD). De IPD werkt al jaren wereldwijd aan het meten van de prestaties van vastgoedinvesteringen, zoals de Kantoorruimte te huur in Arnhem Nederlandse ROZ/IPD, maar ook die van de Engelse, Franse en Zweedse equivalenten. Verder berekent de aeDex het maatschappelijk rendement ofwel dat deel van het te behalen rendement dat direct aan de samenleving ten goede is gekomen en daarom niet als commercieel vastgoedrendement is gerealiseerd. Door de vooraf vastgestelde meetelementen laat de benchmark zien of de gemaakte afwegingen efficiënt en de investeringen reëel zijn. De resultaten van de index leiden tot een scherper inzicht in de concrete omstandigheden op de woning- en vastgoedinvesteringsmarkt en hoe deze worden vertaald in vastgoedwaarde. Maar de resultaten van de prestatiemeting op individueel niveau zijn voor de deelnemende corporaties wellicht interessanter. Deze worden via een zogenoemd fondsrapport aan elke individuele deelnemer gerapporteerd.

Portefeuillemanagement in een non-profitvastgoedorganisatie

 

Portefeuillemanagement in een non-profitvastgoedorganisatie Een non-profitvastgoedorganisatie is veel minder gefocust op het financiële rendement dat resulteert uit de vastgoedexploitatie en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Voor een dergelijke organisatie is financieel rendement veelal een noodzakelijk kwaad, dat dient om haar maatschappelijke taken te kunnen blijven vervullen en op die manier haar continuïteit te waarborgen. Hoewel kantoorruimte te huur in Almere belangrijk, zal de vastgoedportefeuille niet direct worden gestuurd op rendement. Belangrijker zijn de kwaliteit van het vastgoed en de tevredenheid die de gebruiker aan het vastgoed ontleent. Voor een non-profitvastgoedorganisatie kantoor te huur in Nijmegen ontstaat hierdoor de volgende portfoliomatrix (figuur 6-13 ). Figuur 6-13 Portfoliomanagement non-profitvastgoedorganisatie: inzicht in kwaliteit, tevredenheid en exploitatieresultaat van het vastgoed Kwaliteit Goed Slecht hoog TcHcden heid laag Rendabele exploitatie : Il Onrendabele exploitatie De kwaliteit van het vastgoed kan weer worden vastgesteld met de methode beschreven in hoofdstuk 7 kantoor te huur in Amsterdam Programmeringsvlak/tactisch niveau, waarin rekening wordt gehouden met de eerdergenoemde aspecten. Op deze manier kan de vastgoedorganisatie de kwaliteit van het aanbod aan vastgoeddiensten objectief meten. Echter, de aangeboden kwaliteit hoeft niet overeen te komen met de door de gebruiker ervaren kwaliteit van het aanbod. Door de tevredenheid met betrekking tot de geleverde vastgoeddiensten te meten ontstaat inzicht in een eventuele mismatch tussen deze Kantoorruimte te huur in Arnhem belangrijke stuurinstrumenten op portefeuilleniveau. Evenals bij een profitorganisatie kan men in de portfoliomatrix een gewenst en een ongewenst gebied onderscheiden (figuur 6- 14). 186 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.4 Onderstaand is een voorbeeld weergegeven van een portfolioanalyse bij een non-profitorganisatie. Er komen in dit overzicht vier objecten naar voren, waarbij de markt is weergegeven (in dit voorbeeld de kwaliteit van de objecten) en de concurrentiekracht (in dit voorbeeld de huisvestingssatisfactie) van de huurders. Aan de hand van het schema volgens figuur 6-15 kan het portfoliogebied worden bepaald en daarmee de bijbehorende strategie.

Vastgoedportefeuillemanagement

Vastgoedportefeuillemanagement In dit hoofdstuk kijken we niet naar de individuele kenmerken van de vastgoedobjecten, maar bedrijfsruimte huren Almere beoordelen we de vastgoedobjecten in hun onderlinge relatie op portefeuilleniveau. We zullen eerst stilstaan bij de belangrijkste kenmerken van het vastgoedbezit en de huurders van het vastgoed. Vervolgens introduceren we een matrix waarmee de vastgoedobjecten in onderlinge samenhang kunnen worden geanalyseerd. Op basis van drie kenmerken bepalen we de plaats van een vastgoedobject in de portefeuille. De plaats in de matrix levert de vastgoedmanager nuttige informatie om de prestaties van de vastgoedportefeuille te verbeteren. Maar voordat de vastgoedobjecten onderling met elkaar kunnen worden vergeleken moet een duidelijk vastgoedkader beschikbaar bedrijfspand te huur in Nijmegen zijn. Het vastgoedkader wordt gevoed door het uitvoeren van een SWOT analyse, een mix van interne factoren (zie hoofdstuk 2 Management en hoofdstuk 5 Vastgoedmanagementconcept) en externe factoren (zie hoofdstuk 3 Vastgoedmarkt en hoofdstuk 4 Trends) en gaat over de klant, pand, geld en bedrijfspand te huur in Amsterdam  innovatie. Zie figuur 6-4 Zorgvisie, vastgoedvisie versus vastgoedkader. Het opstellen van een vastgoedstrategie heeft te maken met het maken van plannen op basis van voornemens. En heeft men eenmaal gekozen voor Kantoorruimte te huur in Arnhem een strategie dan wil het management weten hoe het gaat met de uitvoering en als deze tegenzit de mogelijkheid te hebben bij te sturen. We hebben het dan over de koppeling tussen strategie en resultaat dat middels de Balanced ScoreCard kan worden geverifieerd, zie hoofdstuk 1 0.1.6. Hiermee is de cirkel voor de vastgoedmanager, met dien verstande dat we voor klant staat in de BSC; afnemersperspectief, voor pand interne bedrijfsvoering, voor financieel blijft financieel in de BSC staan en ten slotte innovatie en leren staat in de BSC voor leerresultaten en groei. 165 6.2 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 6-4 Zorgvisie, vastgoedvisie versus vastgoedkader. Strategisch vastgoedmanagement Beleid voor de langer termijn gedefinieerd Interne factoren Definitie Ondernemerschap Ambitieniveau VBn de organisatie € Fmanc1eel – kosten & betaalbaar (FR) Externe factoren Zorgvraag ontwikkelingen Wet en regelgevi11g Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Ar:tuete markt Situatie ontwerp en bouwcapaciteit De vastgoedportefeuille bestaat bij de gratie van de huurders. Zonder huurders geen vastgoed en zonder vastgoed geen huurders. Om zicht op de totale portefeuille te krijgen zullen we dus zowel de huurders als het vastgoed moeten analyseren. Beschrijving van de huurders Relatiebeheer is bij vastgoedmanagement van groot belang. Men moet zich niet alleen op de stenen richten, maar eerst en eigenlijk vooral op de huurder. Deze bepaalt uiteindelijk of de vastgoedorganisatie waarde toevoegt. De huurder is in belangrijke mate verantwoordelijk voor de marge die de vastgoedmanager op zijn exploitatie kan realiseren. Voor de vastgoedmanager is klantanalyse tevens een middel om het opzeggingsrisico te beheersen. Het beperken van het opzeggingsrisico staat in het teken van: spreiding over verschillende huurderscategorieën. Om het opzeggingsrisico te minimaliseren moet de vastgoedmanager zijn portefeuille spreiden over verschillende sectoren. Hierdoor wordt het resultaat op de portefeuille minder brancheafhankelijk; spreiding naar vervaldatum van de huurcontracten. De vastgoedmanager doet er verstandig aan de afloopdata van zijn huurcontracten te spreiden. Doet hij dit niet, dan loopt hij de kans dat alle huurcontracten vrijkomen in een periode waarin de vastgoedmarkt zich in een conjuncturele dip bevindt. De leegstand is dan groot en de huurprijzen staan onder druk, waardoor het exploitatierendement in gevaar komt.

Noodzakelijk een vergelijkingsorgaan en een regelorgaan in het systeem op te nemen

In bijna alle gevallen verloopt een proces niet meer beheerst als er storingen optreden. Deze storingen zijn er dan de oorzaak van dat de output niet meer aan de normen voldoet. In zulke gevallen dient men te het systeem te regelen. Hiervoor is het noodzakelijk een vergelijkingsorgaan en een regelorgaan in het systeem op te nemen. Het ver- 1 47 5.9 VASTGOEDMANAGEMENT gelijkingsorgaan kantoorruimte te huur in Almere constateert of er afwijkingen van de meting bestaan ten opzichte van de normen zoals vastgelegd in het strategische vastgoedmanagement. Indien er afwijkingen optreden zal het regelorgaan met een ingreep moeten komen om de kantoorruimte huren in Nijmegen afwijking teniet te doen. In geïndustrialiseerde processen is het regelorgaan vaak geautomatiseerd in het systeem opgenomen, zodat de computer automatisch de juiste ingreep bepaalt zonder dat daar een mens aan te pas komt. In de wereld van het vastgoedmanagement is de vastgoedmanager het regelorgaan dat de juiste ingreep moet bepalen. De taak van het vergelijkingsorgaan vindt wel steeds kantoor te huur in Amsterdam vaker geautomatiseerd plaats, door ingevoerde gegevens met normen te vergelijken en afwijkingen te constateren. Er bestaan drie methoden om te sturen en te regelen: – voorwaartskoppeling; – terugkoppeling; toevoegen van het ontbrekende. Voorwaartskoppeling In het geval van voorwaartskoppeling meet men zelf de storing en compenseert men vooraf de te verwachten invloed daarvan op de relevante grootheid. Meting en ingreep geschieden op de input in plaats van de output Kantoorruimte te huur in Arnhem van het proces. Met andere woorden: de oorzaak bepaalt de ingreep. Een simpel maar duidelijk voorbeeld illustreert dit. Stel: een vastgoedmanager begeleidt een renovatieproject en op de bouw ziet hij de verkeerde kleur stenen klaarstaan voor verwerking. Ingrijpen door de vastgoedmanager is een typisch voorbeeld van een ingreep op de input, voordat het metselproces is begonnen. Andere voorbeelden van voorwaartskoppeling zijn: – intakegesprek met een potentiële huurder; – preventief onderhoud op basis van een meerjarenonderhoudsplan; voorselectie van een aannemer.

bullet en balloon leningen

 bullet- en balloon-leningen
In de meeste huurcontracten is opgenomen dat de kantoorruimte te huur in Almere jaarlijkse huur zal stijgen met een indexcijfer dat geldt als maat voor de inflatie (in de meeste gevallen de consumentenprijsindex (CPI)). De bedrijfspand te huur in Nijmegen  verhuurder ontvangt dan jaarlijks een in reële termen min of meer gelijke huursom, net zoals de huurder jaarlijks wordt geconfronteerd met een gelijkblijvende reële huur. Wanneer een gebruiker kiest voor eigendom in plaats van huur, zal hij de investering in zijn huisvesting in de meeste gevallen gedeeltelijk met vreemd vermogen financieren. Bij een financiering met een annuïtaire lening is dan sprake van bedrijfsruimte huren Amsterdam  gelijkblijvende jaarlijkse kosten in nominale termen en dus, in het geval van inflatie, dalende reële kosten. In het geval van een lineaire lening is zelfs sprake van dalende kosten in nominale termen, die in geval van inflatie nog wordt vergroot in reële termen. De indexlening wijkt af van de hiervoor vermelde conventionelere leningsvormen, doordat gedurende de looptijd van de lening de hoofdsom van het geleende bedrag of de jaarlijkse rentebetalingen worden aangepast aan de inflatie. Door deze indexering stijgt weliswaar de periodieke nominale betaling, maar blijft deze in reële termen gelijk. Hiermee ontstaat een vergelijkbare situatie als met huur. Daarnaast is het renterisico voor de financier minder, waardoor ook de risico-opslag kan worden beperkt en dus een iets goedkopere financiering kan worden aangeboden dan bij traditionelere financieringsvormen. Bullet- en balloon-leningen zijn beide leningen waarop gedurende de looptijd niet wordt afgelost: pas aan het Kantoorruimte te huur in Arnhem einde van de looptijd wordt de hoofdsom terugbetaald. Bij de balloon-lening, in Nederland ook wel klimlening genoemd, wordt de verschuldigde rente bijgeschreven bij de hoofdsom en aan het einde van de looptijd in zijn geheel afgedragen3. Bij de bullet- lening wordt niet afgelost maar wel periodiek een rentevergoeding betaald. In dit opzicht is de bullet-lening vergelijkbaar met de aflossingsvrije hypotheek die in de particuliere woningfinanciering bekend is (de zogenaamde spaar- en levenhypotheken)