Kantoorinnovatie

kantoor huren Amsterdam

Wat is kantoorinnovatie?

Kantoorinnovatie kan als volgt worden omschreven: ‘Het proces van herontwerp van de werkomgeving, als antwoord op de wijzigingen in de aard van de werkprocessen van organisaties. De wijzigingen hangen samen met de introductie van nieuwe technologieën, veranderende cultuurpatronen en andere externe factoren.’
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden aangeduid als:
‘Concepten van de inrichting en het gebruik van de werkomgeving waarbij het kantoor als vaste werkomgeving los komt te staan van het bedrijfspand te huur in Almere  tijdstip en de plaats waarop de individuele werknemer zijn productie levert.’ 5.3.2 Aanleiding en doelstellingen
Uit onderzoek blijkt dat gebreken in de huisvestingssituatie vaak de aanleiding vormen voor kantoorinnovatie. Op de tweede plaats komen veranderingen binnen de organisatie. Op zich is dit niet voor de hand liggend. Kantoorinnovatie is immers vooral bedoeld om het werkproces beter te ondersteunen. Doelstellingen worden daarom allereerst gekoppeld aan de huisvesting:
• Verhogen van de efficiency van de huisvesting huisvesten van de gehele organisatie onder één dak – gehuisvest blijven in het bestaande pand – op peil houden van de bezettingsgraad bij verkorting van de individuele arbeidstijd • ‘Inbouwen’ van meer huisvestingsflexibiliteit Pas daarna volgen doelstellingen met betrekking tot de organisatie:
• Beter ondersteunen van het werkproces • Verbeteren van de interne communicatie • Ondersteunen van cultuurverandering • Ondersteunen van extern imago • Verhogen van de productiviteit • Faciliteren van thuiswerken/telewerken Het feit dat men in de praktijk met name doelstellingen met betrekking tot de huisvestingssituatie hanteert, heeft de volgende redenen: •
• De opbrengsten van verbeteringen in de huisvestingssituatie zijn veel gemakkelijker kwantificeerbaar dan mogelijke voordelen door een betere ondersteuning van de bedrijfsprocessen. Bepaalde organisaties gaven zelfs te kennen dat doelstellingen als ‘verhogen van de productiviteit’ volstrekt niet meetbaar en daarom niet hanteerbaar waren. • Organisaties zien de ‘kostenkant’ als makkelijker te beïnvloeden dan de ‘opbrengstenkant’. Het  kantoorruimte huren in Nijmegen  ontwikkelen van een nieuw kantoorconcept werd aanvankelijk veelal gezien als ‘squeezing the footprint’: het met de kaasschaaf optimaliseren van werkplekgroottes en het verhogen van de gebruiksintensiteit van kantoorwerkplekken. Dit terwijl een groot

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

deel van de veronderstelde voordelen van kantoorinnovatie besloten ligt in een betere ondersteuning van werkprocessen. • Veranderingen in de huisvestingssituatie worden gemakkelijker geaccepteerd en geïmplementeerd dan veranderingen in werkprocessen en gedragsregels. Uit het onderzoek van Berenschot bleek bijvoorbeeld dat bij introductie van nieuwe concepten zowel medewerkers als het management terughoudend stonden tegenover de implementatie van thuiswerken en telewerken. Ook als geheel was voldaan aan de randvoorwaarden voor telefonische bereikbaarheid en computernetwerken, bleef dit het geval. 5.3.3 Basisprincipes
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden beschreven aan de hand van twee basisprincipes, die elk op zich, maar ook gecombineerd kunnen worden toegepast. Het betreft: • Gebruikmaken van niet-persoonsgebonden werkplekken (‘nonterrito- rial offices’), waarbij het aantal medewerkers groter kan zijn dan het aantal beschikbare werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale flexibiliteit in gebruik door uitwisselbaarheid van werkplekken. optimale efficiency in beheer door de grote mate van uniformiteit; minimale rompslomp bij veranderingen binnen de organisatie. – grote mate van gelijkwaardigheid van faciliteiten per medewerker, waardoor een zeker collectief gevoel kantoor huren Leeuwarden   wordt uitgedragen. • Gebruikmaken van een activiteitgerelateerde kantooromgeving (‘acti- vitybased office’), waarbij de medewerker wisselt van werkplek of werkzone, wanneer de aard van de werkzaamheden daarom vraagt. Ook bij dit principe kan het aantal medewerkers groter zijn dan het aantal werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale afstemming van de werkomgeving op werkzaamheden (concentratie, communicatie, routinematig werk, telefoongesprekken) en daarmee minimale verstoring door conflicterende activiteiten – stimulerend voor de interne dynamiek en daarmee voor de interactie; de medewerker die optimale ondersteuning van zijn werkzaamheden zoekt, zal zelden gedurende de gehele werkweek genoegen nemen met dezelfde werkplek – goede mogelijkheden om ruimtelijke afwisseling aan te brengen in de kantooromgeving; groepskantoren worden bijvoorbeeld afgewisseld met individuele werkruimtes (‘kloostercellen’) of projectka- mers.

COMMERCIEEL VASTGOED

Alleen het gebruikmaken van gedeelde werkplekken bespaart ruimte. Bij een activiteitgerelateerd kantoorconcept is dat op zich niet het geval. Integendeel, de gebruikelijke ruimtenormen zijn bij toepassing van een activiteitgerelateerd kantoorconcept pas haalbaar, als tevens gebruikgemaakt wordt van gedeelde werkplekken. Delen van kantoorwerkplekken is mogelijk in de volgende gevallen: • Als kantoorwerkplekken niet voortdurend worden gebruikt. • Als sterk uiteenlopende soorten kantoorarbeid worden verricht.
DE KANTOORWERKPLEK WORDT NIET VOORTDUREND GEBRUIKT
Bij een aanwezigheidsgraad van circa 50% of lager is het delen van kantoorwerkplekken zonder meer mogelijk. Bij een aanwezigheid tussen de 50% en 70% van de werktijd kan tot ‘genuanceerde’ introductie van gedeelde werkplekken worden overgegaan. Genoemde percentages zijn bedoeld als indicatie en berusten op advieservaring van Berenschot. Het verdient aanbeveling om aanwezigheid te laten meten door een deskundige derde partij, op momenten die met de eigen organisatie overeengekomen zijn. De lagere aanwezigheidsgraad kan ontstaan doordat bedrijfspand huren in Amstredam   medewerkers parttime werken (bijvoorbeeld 36 uur in 4 dagen), thuiswerken, telewerken of veelvuldig buiten kantoor werkzaam zijn. Als het delen van werkplekken uitsluitend door parttime werk tot stand moet komen, is een minimale groepsgrootte vereist om dit daadwerkelijk mogelijk te maken. Te denken valt dan aan minimaal 10 medewerkers of meer. Het management biedt de parttime medewerker doorgaans namelijk een zekere keuze bij het invullen van de werkweek. Een vuistregel die in de praktijk wel wordt gehanteerd, is:

De gebruiker en het planvormingsproces

De gebruiker en het planvormingsproces

Het planvormingsproces kan, in de volgende fases worden verdeeld:
• Haalbaarheid (haalbaarheidsonderzoek, financieel en functioneel-technisch) • Projectdefinitie (functioneel-ruimtelijk en technisch PvE) • Ontwerp (structuurontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp) • Prijsvorming (aanbesteding, veelal op basis van technische omschrijving en tekeningen: het ‘bestek’) • Realisatie (bouw) • Beheer Eigenaar-gebruiker
De eigenaar-gebruiker is vanaf de vroegste fases betrokken bij het bedrijfsruimte huren Almere  planvormingsproces. Hij kan veelal vanaf de haalbaarheidsfase zijn eisen en wensen formuleren, en zal zich daarbij in de eerste plaats baseren op de eigen organisatie en bedrijfsvoering. Uiteraard maakt hij daarbij gebruik van referentiegegevens uit de eigen branche of sector. Verwachte ontwikkelingen binnen de eigen organisatie kunnen optimaal in de planvorming worden betrokken. Deze zijn bijvoorbeeld: •
• Structurele groei of krimp • Seizoensgebonden veranderingen in de omvang van de ruimtebehoefte • Andere samenwerkingsvormen • Een nieuw technologisch proces

COMMERCIEEL VASTGOED
Tevens kunnen specifieke eisen voor de beheerfase in het ontwerp worden verwerkt. Dit zijn eisen met betrekking tot bijvoorbeeld: • Onderhoud • Bewaking, beveiliging • Schoonmaak
De wijze waarop eisen en wensen omtrent de huisvestingsbehoefte worden vastgelegd in de vorm van een PvE, wordt beschreven in paragraaf 4.5. Huurder
De gebruiker die huurder is, kan minder invloed uitoefenen op het plan dan de eigenaar-gebruiker. Hij wordt veelal geconfronteerd met huisvesting die kanten-klaar wordt aangeboden. Bij de ontwikkeling van gebouwen voor een nog onbekende huurder zal de aanbieder zich allereerst baseren op ervaringsgegevens. Welke eisen en wensen stelt de grootste groep potentiële gebruikers aan het gebouw? Welke innovaties hebben in de praktijk hun waarde bewezen en kunnen inmiddels als ‘marktconform’ worden beschouwd? Zelfs wanneer een eerste huurder bekend is, zal deze het kantoorpand huren Nijmegen beeld van de aanbieder slechts marginaal kunnen beïnvloeden. Ook bij een relatief langlopend huurcontract van bijvoorbeeld 10 jaar moet de aanbieder rekening houden met een economische levensduur van 25 tot 30 jaar. Vaak wordt de huurder geconfronteerd met een gerealiseerd gebouw. In huursituaties wordt de hoedanigheid van het gehuurde nauwkeurig omschreven, om duidelijkheid te verkrijgen over de verantwoordelijkheden van de aanbieder en de gebruiker. De overheid maakt hierbij bijvoorbeeld gebruik van de ‘Regeling Taakverdeling Rijkshuisvesting’ (RTR), die voortdurend wordt geactualiseerd. De particuliere markt kent de ‘Huurovereenkomst kantoorruimte’ volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Bij het sluiten van een huurovereenkomst moet de huurder zich goed realiseren welke kosten gepaard gaan met het geheel “gebruiksgereed” maken van de huisvesting.
De aanbieder is in de meeste situaties verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de ‘schil’ van het gebouw (dak en gevel), gebouwgebonden installaties (klimaatbeheersing, verlichting), vaste elementen in het interieur van het bedrijfspand te huur in Amsterdam gebouw (trappenhuizen en liftkokers, sanitaire blokken, pant- ry’s) en soms ook voor enkele overige elementen in het interieur, zoals plafonds en bijbehorende verlichtingsarmaturen.


DE GEBRUIKER

De gebruiker (huurder) is veelal verantwoordelijk voor het aanbrengen, beheer en onderhoud van de rest van het inbouwpakket. Hiertoe behoren bijvoorbeeld (verplaatsbare) binnenwanden, vloerbedekking en wand- en plafondgoten voor databekabeling. Veelal behoren ook de kantoorruimte huren Leeuwarden plafonds tot de verantwoordelijkheid van de huurder.
De aanbieder is erbij gebaat dat de gebruiker niet al te specifieke inrichtingselementen toepast. Veelal vraagt de aanbieder de gebruiker om de gehuurde huisvesting bij beëindiging van de huurperiode in de oorspronkelijke staat achter te laten. Investeringen in specifiek vormgegeven balies, vergaderruimtes of werkkamers, kleurgebruik of verlichtingsconcept worden dan tenietgedaan.

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen

Ontwerp

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen. De in deze fase betrokken ontwerpende partijen zijn adviseurs op het gebied van vormgeving en bouwkunde (de architect), bouwtechniek (constructeur),installatietechniek, bouwfysica, akoestiek, binnenhuisarchitectuur, etc.

De architect

Bij het grote publiek is de architect vooral bekend als vormgever van gebouwen. Aan enkele bekende gebouwen is zelfs de naam van de architect verbonden (Beurs van Berlage). De rol van architect in het bouwproces is al eeuwen echter veel breder dan die van vormgever alleen. Als bouwmeester is hij niet alleen verantwoordelijk voor de uiterlijke vormgeving maar voor het gehele ontwerpproces tot aan bestek met tekeningen.
In het ontwerp worden alle randvoorwaarden op financieel, functioneel, technisch en esthetisch gebied geïntegreerd.

Kantoor ruimte te huur Amsterdam

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Daarnaast treedt de architect vaak op als bouwkostenmanager en gedelegeerd opdrachtgever naar de overige adviserende en uitvoerende partijen. Overigens is deze rol met de opkomst van gespecialiseerde en onafhankelijke bouwmanagementadviesbureau ’s (zoals Berenschot Osborne) onder druk komen te staan.
Architectenbureaus bestaan in vele grootten net als kantoor te huur almere , hoewel de beroepsorganisatie BNA2 een zwaartepunt onderkent bij bureaus met een omvang tussen 10 en 20 personen. Er kan een onderscheid worden gemaakt naar architecten die vooral zijn georiënteerd op het object en de meer op gebiedsontwikkeling gerichte stedenbouwkundige architectenbureau ’s. Veelal is binnen het architectenbureau behalve deskundigheid op het gebied van ontwerpen ook deskundigheid op het gebied van kosten en planning aanwezig. Sommige bureaus geven er de voorkeur aan te zijn georganiseerd als ‘ontwerplaboratorium’ met een zeer grote nadruk op oorspronkelijkheid en creativiteit. In de bouwpraktijk wordt dit type architectenbureaus wel eens gekoppeld aan bedrijven, die de ontbrekende expertise aanvullen. Dit kan een constructiebureau zijn, een groter architectenbureau of een ‘bouwkundig bureau’, dat speciaal is opgericht om in dit type vraagstellingen te voorzien.
Op basis van de bedrijfsruimte huren in Leeuwarden . programma van eisen wordt achtereenvolgens een structuurontwerp of conceptueel ontwerp (CO), een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO) opgesteld. Per fase neemt het detail van het ontwerp, en de nauwkeurigheid van de daaraan gerelateerde bouwkosten, toe. De inhoud van de verschillende ontwerpfasen is als volgt.

Structuurontwerp

(Conceptueel ontwerpen) In het conceptueel ontwerp wordt de functioneel structurele opbouw van het ontwerp bepaald. Aan bod komen vorm en omvang van de bouwmassa in samenhang met de conceptontwikkeling, de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen toegankelijkheid en bereikbaarheid en de stedenbouwkundige inpassing. De bouwkosten worden geraamd op basis van kengetallen en er wordt een raming gemaakt van de investeringskosten. Dit zijn de bouwkosten, opgehoogd met heffingen en verzekeringen, kosten van ontwerpers en adviseurs, inventariskosten, rente en reserves voor het totale bouwproject. Daarnaast wordt een planning gemaakt van de doorlooptijd en de voornaamste beslispunten of ‘mijlpalen’ daarin.
2 BNA = Bond van Nederlandse Architecten
COMMERCIEEL VASTGOED

Voorlopig Ontwerp

(Ruimtelijk functioneel ontwerpen) Het ruimtelijke ontwerp wordt vastgelegd voor wat betreft de situering, de hoofdindeling (stramienmaten), de constructieve opzet en de architectonische verschijningsvorm. De bouwkosten worden geraamd op basis van ‘elementen’. Dit zijn bouwdelen, zoals bijvoorbeeld bodemvoorzieningen, binnenwanden en vloerafwerking. De investeringskosten worden geraamd evenals de exploitatiekosten en de eventuele opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning verder gedetailleerd en waar nodig bijgesteld. Definitief Ontwerp (Ruimtelijk materieel ontwerpen) Het object wordt zowel ruimtelijk als voor wat betreft materiaalgebruik vastgelegd. De ruimtelijke indeling, de vorm, de plaats en de afmetingen van constructies en technische installaties wordt bepaald. Het definitief ontwerp bestaat uit geveltekeningen, doorsnedes, plattegronden, installatieschema’s en materiaalomschrijvingen. De bouwkosten worden geraamd op basis van bijvoorbeeld kantoorruimte huren in Amsterdam ‘variantelementen’. De investeringskosten worden opnieuw getoetst samen met de exploitatiekosten en opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning geactualiseerd. Op basis van het definitief ontwerp kunnen veelal pas de benodigde vergunningen worden aangevraagd.

Duurzaam Bouwen (DuBo)

Duurzaam Bouwen is de verzamelterm voor alle inspanningen, die leiden tot een vermindering van het beslag op eindige voorraden en het realiseren van een voor de mens aangenaam binnenmilieu. In tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden is Duurzaam Bouwen eerder een kwestie van via speciale methoden en met bepaalde materialen ontwerpen dan van bouwen. In het in nauwe samenwerking met marktpartijen ontwikkelde Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen worden een groot aantal maatregelen opgesomd waarvan de implementatie leidt tot een duurzaam gebouw. Van al deze maatregelen zijn ook de normkosten gegeven. Hiermee is het pakket een stuk gereedschap geworden voor ontwerpers en adviseurs om het duurzaam bouwen relatief eenvoudig te integreren in het ontwerpproces. In het pakket wordt onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele maatregelen. De vaste maatregelen zijn vrijwel altijd en zonder meerkosten te realiseren. Een voorbeeld van een vaste maatregel is: ‘Isoleer de leidingen voor warm tapwater volledig ’. Vanzelfsprekend moeten in ieder geval de vaste maatregelen bij Duurzaam Bouwen worden toegepast. Variabele maatregelen zijn niet altijd realiseerbaar
ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
en/of alleen tegen (hoge) meerkosten. Een voorbeeld van een variabele maatregel is: ‘Voorzie in een warmwateraansluiting voor een vaatwasmachine ’.
Het navolgen van alle vaste maatregelen uit het pakket is (nog) geen wet. In de wetgeving, c.q. het bouwbesluit, zijn wel reeds een aantal duurzame maatregelen opgenomen zoals de zogenaamde Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC): een eis die betrekking heeft op het zuinig gebruik van niet-duurzame energie van woningen en gebouwen. Een gebouw met een lage EPC is energiezuinig ontworpen. De Energie Prestatie Norm (EPN) is de methode waarmee de EPC kan worden bepaald. Ook het scheiden van bouw- en sloopafval is in het bouwbesluit opgenomen.

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting.

kantoor huren Nijmegen
kantoor huren Nijmegen

Huurgebouwen worden gekarakteriseerd door een relatief laag afwerkingsniveau. Door het hoge gebruiksniveau en de relatief lage huren, zal het gebouw eerder zijn afgeschreven en worden onderdelen of het gehele gebouw eerder vervangen dan een regulier kantoorgebouw.

PARKEERPLAATSEN

Parkeergelegenheid wordt een belangrijk onderwerp voor bedrijfshuisvesting. Voorheen werd wildparkeren toegestaan op de meeste bedrijventerreinen waaronder kantoor huren Almere. Doordat terreinen steeds efficiënter worden ingericht, blijft er steeds minder restruimte over voor parkeerruimte. Zeker omdat parkeren vaak ook de manoeuvreerruimte beperkt, wordt men stringenter in het beheer van de openbare ruimte en is parkeren buiten het eigen perceel steeds vaker taboe. Zeker voor de hoogwaardige locaties gaat het wildpar­ keren ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en dient het om deze reden te worden tegengegaan.

GEBRUIKERS

Zoals eerder opgemerkt, wordt de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimten grotendeels bepaald door eigenaar-gebruikers. De oorzaak hiervoor ligt vooral in het feit dat bedrijfsgebouwen meer dan kantoorruimte deel uitmaken van het primaire proces; met het gebouw wordt geld verdiend. Daarnaast zijn bedrijfsgebouwen, in tegenstelling tot winkels, meer specifiek en laten ze alternatief gebruik nauwelijks toe. Deze specificiteit maakt de gebouwen weinig aantrekkelijk voor andere gebruikers, waardoor ze slecht verhandelbaar zijn, denk aan bedrijfsruimte te huur in Nijmegen. Dit heeft tot gevolg dat er zowel bij gebruikers als bij beleggers weinig animo is om zeer specifieke gebouwen te gaan (ver)huren.

Gevestigde bedrijven zijn tevens in staat om gebruik te maken van ruime financieringsmogelijkheden. Financiers kijken vooral naar de levensvat­ baarheid van processen in het gebouw en pas daarna naar de levensvat­ baarheid van processen mét het gebouw. Ook het soms, in vergelijking met de andere productiemiddelen, relatief bescheiden kapitaal dat wordt vast­ gelegd in de huisvesting, zorgt voor een minder stringente benadering.

Beleggers in vastgoed lieten bedrijfsruimten links liggen door het geringe marktaandeel in de totale vastgoedmarkt en de grote diversiteit in functies en eigenaren. Op dit moment groeit de belangstelling van beleggers voor min of meer ‘standaard’ bedrijfsruimte met een kantoorfunctie. De huurmarkt mbt kantoor te huur in Amsterdam wordt ook vanuit de vraagkant gestimuleerd. Industriële ondernemingen zijn even­ eens steeds meer gebaat bij huisvestingsflexibiliteit. Startende bedrijven zul­ len de beperkte middelen willen inzetten in het primaire proces waartoe de huisvesting (nog) niet behoort en kiezen derhalve voor huur. Vooral het seg­ ment tot 1 .000 m2 bvo heeft in toenemende mate de interesse van beleggers.

DE VASTGOEDMARKT

De relatie tussen locatie en gebruiker wordt steeds belangrijker. In dit kader is een onderscheid te maken tussen bedrijvigheid die een sterke rela­ tie heeft met de vestigingslocatie en bedrij vigheid die daar juist geen rela­ tie mee heeft. Dit onderscheid is van belang, omdat de specifieke locatie voor de eerste categorie bedrijvigheid essentieel is. Het betreffende bedrijf zal bij bedrijfsuitbreiding gebonden zijn aan een bepaalde regio en daar gehuisvest willen zijn. Uitwijken naar een andere regio zonder dat daarmee de levensvatbaarheid in gevaar komt, is niet mogelijk. Daartegenover staan foot-loose bedrijven. De markt voor huurruimten wordt echter voornamelijk gekenmerkt door regionale verplaatsingen.

TRANSPARANTE MARKT

De markt voor bedrijfsruimten is in vergelijking met de kantoren- en win­ kelmarkt klein, heterogeen en weinig transparant. Het aantal verhuurtrans­acties is beperkt en transacties worden daarnaast nauwelijks gemeld en geregistreerd. Dit is te verklaren door het grote aandeel eigenaar/gebrui­kers op deze markt van bedrijfsruimtes huren te Arnhem. Van de transacties die wel publiek worden gemaakt, zijn vaak onvoldoende specifieke gegevens voorhanden om de huurprijzen goed te kunnen interpreteren.

HUIDIGE SITUATIE EN TRENDS

De situatie op de bedrijfsruimtemarkt is als volgt samen te vatten.

Grote vraag naar bedrijfsruimten, waarbij het belang van kwaliteit van het gebouw en de locatie toeneemt.

Toenemend tekort aan ontwikkelingslocaties in heel Nederland. Verplaatsing van foot-loose bedrijven naar regio’s buiten de Randstad. De grote vraag en het geringe aanbod hebben prijsstijgingen van huur­ en kooppanden tot gevolg.

Vraag naar zowel kleine ruimten (< 1 .000 m2) als zeer grote ruimten (> 10.000 m2).

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte ligt rond de € 50 per m2 vvo. Door onderling sterk verschillende eigenschappen in omvang en kwaliteit is er een grote spreiding rond dit gemiddelde.