Levering van onroerend goed

Levering van onroerend goed
In principe wordt iedere transactie door ondernemers belast met BTW. Voor onroerend goed is echter een uitzondering gemaakt, vanwege het bedrijfsruimte te huur in Almere specifieke karakter van deze activa. Onroerend goed heeft een relatief lange, en voor grond zelfs eeuwige, levensduur. Dit heeft onder andere tot gevolg dat hetzelfde object meerdere malen van eigenaar kan wisselen, waarbij zowel particulieren als ondernemers zijn betrokken. De fiscus zou met een BTWheffing per transactie onredelijk veel BTW-inkomsten verwerven, zonder dat echt sprake is van een toegevoegde waarde. Om dit te voorkomen, zijn voor onroerend goed een aantal bijzondere regelingen getroffen voor de levering en de flexibel kantoor huren nijmegen verhuur van onroerend goed.

BASISREGEL 2: DE LEVERING VAN ONROEREND GOED IS VRIJGESTELD VAN BTW
Op deze basisregel zijn drie uitzonderingen gemaakt. De  bedrijfspand te huur in Amsterdam volgende leverin- gen van onroerende goederen zijn wel belast met BTW. 1. Levering van een bouwterrein (bouwgrond). 2. Levering van (delen van) een gebouw met bijbehorende terreinen, vóór of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikname. 3. Met BTW belaste levering van onroerend goed op verzoek. De laatste uitzondering onderscheidt zich van de eerste twee, doordat hier sprake is van een keuze van de betrokkenen om het betreffende onroerend goed wel of niet in de BTW-heffing te betrekken. Onder gebouw wordt verstaan elk bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en dit woord heeft daarmee een meer uitgebreide betekenis dan in het bedrijfspand te huur in Leeuwarden alledaags taalgebruik. Ook bruggen, wegen, viaducten en sportterreinen zijn volgens de Wet OB ‘gebouwen’. Hierna worden de drie uitzonderingsgevallen nader uitgewerkt.

Wel of niet investeren in het bezit

Wel of niet investeren in het bezit
Vrijwel elke actieve onderneming heeft behoefte aan kantoor huren almere haven huisvesting van haar organisatie en/of bedrijfsmiddelen. Het vervullen van deze behoefte kost geld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in het investeren in het eigendom van de huisvesting en de kosten van het gebruik van de huisvesting.
Investeren is het vastleggen van kapitaal (eigen en/of vreemd vermogen) in een bedrijfsmiddel dat gedurende meerdere jaren gebruikt kan worden. De waarde van het goedkoop bedrijfspand huren in Nijmegen bedrijfsmiddel wordt dan als bezitting op de balans gezet (‘geactiveerd’); de wijze waarop het bedrijfsmiddel is gefinancierd, is af te leiden uit de passivazijde van de balans. De kosten van het gebruik van het bedrijfsmiddel bestaan in dit geval voor een gedeelte uit afschrijvingskosten. Dit zijn de kosten die, samen met de overige kosten van de bedrijfsvoering, in de jaarlijks op te stellen winst-en-verliesrekening worden opgenomen.
9 In deze paragraaf wordt de mogelijkheid van financial lease buiten beschouwing gelaten. Deze optie is grotendeels vergelijkbaar met die van koop en wordt in de praktijk niet of nauwelijks in overweging genomen.

VASTGOEDFINANCIERING

Huren, of operational leasen, is een manier om het gebruik van het bedrijfsmiddel te financieren. Het eigendom berust bij de verhuurder of lessor. De gebruiker hoeft dus niet te investeren in het bezit ervan gedurende meerdere jaren; zowel de activa- als de passivazijde van de balans blijft onveranderd. Zoals reeds eerder vermeld, is in dat geval voor de gebruiker sprake van ‘off-balance’ financiering.
De mate waarin een onderneming extra eigen en vreemd vermogen kan aantrekken, de kantoorruimte huren in Amsterdam zogenaamde leencapaciteit, is altijd gelimiteerd. De aandeelhouders eisen een minimaal rendement op hun geïnvesteerd vermogen, verschaffers van vreemd vermogen eisen een zekere buffer in de vorm van eigen vermogen als garantie dat rente en aflossingen zullen worden betaald, ook als de bedrijfspand te huur in Leeuwarden onderneming verlies lijdt. Dit heeft als gevolg dat financiering die is aangewend voor het bezit van huisvesting, niet meer kan worden gebruikt voor financiering van andere bedrijfsmiddelen of activiteiten. Vastgoed is een bedrijfsmiddel dat in de meeste gevallen niet direct bijdraagt aan het primaire proces. En juist met het primaire proces verdient de onderneming geld en maakt zij ‘rendement*. De wens van een zo hoog mogelijk rendement op geïnvesteerd vermogen en de altijd beperkte leencapaciteit leiden ertoe dat in het algemeen gestreefd wordt naar het zo veel mogelijk ‘off-balance‘ financieren van de huisvesting. In deze optiek heeft huren of operational leasen dus de voorkeur boven kopen

bullet en balloon leningen

 bullet- en balloon-leningen
In de meeste huurcontracten is opgenomen dat de kantoorruimte te huur in Almere jaarlijkse huur zal stijgen met een indexcijfer dat geldt als maat voor de inflatie (in de meeste gevallen de consumentenprijsindex (CPI)). De bedrijfspand te huur in Nijmegen  verhuurder ontvangt dan jaarlijks een in reële termen min of meer gelijke huursom, net zoals de huurder jaarlijks wordt geconfronteerd met een gelijkblijvende reële huur. Wanneer een gebruiker kiest voor eigendom in plaats van huur, zal hij de investering in zijn huisvesting in de meeste gevallen gedeeltelijk met vreemd vermogen financieren. Bij een financiering met een annuïtaire lening is dan sprake van bedrijfsruimte huren Amsterdam  gelijkblijvende jaarlijkse kosten in nominale termen en dus, in het geval van inflatie, dalende reële kosten. In het geval van een lineaire lening is zelfs sprake van dalende kosten in nominale termen, die in geval van inflatie nog wordt vergroot in reële termen. De indexlening wijkt af van de hiervoor vermelde conventionelere leningsvormen, doordat gedurende de looptijd van de lening de hoofdsom van het geleende bedrag of de jaarlijkse rentebetalingen worden aangepast aan de inflatie. Door deze indexering stijgt weliswaar de periodieke nominale betaling, maar blijft deze in reële termen gelijk. Hiermee ontstaat een vergelijkbare situatie als met huur. Daarnaast is het renterisico voor de financier minder, waardoor ook de risico-opslag kan worden beperkt en dus een iets goedkopere financiering kan worden aangeboden dan bij traditionelere financieringsvormen. Bullet- en balloon-leningen zijn beide leningen waarop gedurende de looptijd niet wordt afgelost: pas aan het Kantoorruimte te huur in Arnhem einde van de looptijd wordt de hoofdsom terugbetaald. Bij de balloon-lening, in Nederland ook wel klimlening genoemd, wordt de verschuldigde rente bijgeschreven bij de hoofdsom en aan het einde van de looptijd in zijn geheel afgedragen3. Bij de bullet- lening wordt niet afgelost maar wel periodiek een rentevergoeding betaald. In dit opzicht is de bullet-lening vergelijkbaar met de aflossingsvrije hypotheek die in de particuliere woningfinanciering bekend is (de zogenaamde spaar- en levenhypotheken)

Met of zonder inflatie?

Met of zonder inflatie?
Inflatie is een stijging van het prijspeil, waardoor de kantoorruimte te huur in Almere   reële waarde van een nominaal bedrag na verloop van tijd daalt. Met andere woorden, alleen al door inflatie is € 100,- nu minder waard dan over een jaar. Om deze geldontwaarding tegen te gaan, worden bepaalde bedragen periodiek gecompenseerd voor inflatie. Voorbeelden zijn de goedkoop bedrijfspand huren in Nijmegen  prijscompensatie bij lonen (de zogenaamde koopkrachthandhaving) en de indexering van huurprijzen. Als een loons- of huurprijsverhoging alleen bestaat uit een inflatiecompensatie, stijgt weliswaar het loon of de huur in nominale termen, maar blijven zij in reële termen gelijk. Bij het opstellen van een kasstroomprognose heeft men de keuze deze inclusief of exclusief inflatie weer te geven. In het eerste geval komen

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED


de kasstromen overeen met de  bedrijfspand te huur in Amsterdam  in nominale termen uit te geven of te ontvangen bedragen, in het tweede geval geven ze de reële waarde van de bedragen weer. Uit theoretisch en praktisch oogpunt heeft geen van beide methodes een directe voorkeur, onder de strikte voorwaarde dat de discontovoet wordt aangepast aan de uiteindelijke keuze. Met andere woorden, als de kasstromen in reële termen weergegeven worden, dient ook een ‘reële’ discontovoet te worden gehanteerd en voor nominale kasstromen een nominale discontovoet. Als de discontovoet gerelateerd wordt aan de marktrentes, dienen de te disconteren kasstromen dus ook in nominale termen te worden weergegeven, c.q. inclusief een inflatiecorrectie. Vanzelfsprekend geldt ook het bedrijfspand te huur in Amsterdam omgekeerde: als kasstromen inclusief inflatie en dus nominaal berekend worden, dienen zij te worden gedisconteerd tegen een nominale discontovoet. Kasstromen exclusief inflatie worden dus gedisconteerd tegen een reële discontovoet. Rentevoeten op de geldmarkt (en in het spraakgebruik!) worden meestal weergegeven in nominale termen. Stel, er is een eenjarige lening afgesloten van € 100,- tegen een rente van 7%. Na één jaar wordt € 107,- aan rente en aflossing betaald in nominale termen. Bij een inflatie van 2% is het reële bedrag € 107,- / (1,02) = € 104,90. Hieruit volgt dat de reële rente 4,9% bedraagt. Bij inflatie is de reële rente altijd lager dan de marktrente. Gegeven een nominale rente en inflatie, kan de reële rente als volgt worden berekend:

Beoordelingsmethodes

partij verschillen

Vrijwel elke partij die bij het bouwen of beheren van vastgoed betrokken is, zoals eigenaren, gebruikers, financiers, aannemers, ontwikkelaars en adviseurs, zal op enig moment een kantoor huren almere haven   vastgoedobject willen (laten) beoordelen op waarde en/of functionaliteit. Daarvoor zijn verschillende redenen te noemen: • Waardebepaling bij aan- en verkoop van objecten of portefeuilles van objecten. • Beoordelen van de geschiktheid van een object voor huisvesting van de eigen organisatie. • Waardebepaling (taxatie) ten behoeve van verzekering of de jaarrekening. • Waardebepaling in het kader van de onroerendezaakbelasting (Wet waardering onroerende zaken (WOZ)). • Keuze tussen renovatie of sloop en herontwikkelen van een bestaand object. • Bepalen van het rendement van een belegging in vastgoed (meten ‘performance’)-
In de vastgoedpraktijk is een flexibel kantoor huren nijmegen   aantal verschillende kwantitatieve en kwalitatieve beoordelingsmethodes ontwikkeld. Deze worden gebruikt voor de beoordeling van de waarde en voor het bepalen van de geschiktheid van het object voor de eigen huisvesting, en kunnen verder de waardebepaling ondersteunen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden in financiële en kwalitatieve beoordelingsmethodes.
Verschillende waardebegrippen
De waarde van een vastgoedobject ligt niet eenduidig vast zonder nadere specificatie van wat met de ‘waarde’ wordt bedoeld. In de vastgoedpraktijk, en met name binnen de taxatieleer, worden verschillende waardebegrippen gehanteerd. Eén object kan derhalve meerdere waarden bezitten. Hierna volgen de meest gangbare waardebegrippen1.
I De hier weergegeven definities wijken omwille van de leesbaarheid en duidelijkheid tekstueel af van de officiële definities. Voor de door de professionele taxateur gehanteerde definities wordt verwezen naar de literatuur.
 COMMERCIEEL VASTGOED
Waardebegrippen bij (ver)koop op de vrije markt:
• Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik De kantoor huren amsterdam centrum  prijs die de meest biedende gegadigde bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding zou hebben betaald. • Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat De prijs die de meest biedende gegadigde (niet zijnde de huurder2) bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding zou hebben betaald. Uitgangspunt is dat de bestaande overeenkomsten met de zittende huurders onveranderd blijven. • Executiewaarde vrij van huur of gebruik De prijs die de kantoorruimte huren in leeuwarden    meest biedende gegadigde bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik, bij aanbieding vrij van huur en gebruik zou hebben betaald. Een openbare verkoop houdt in dat er sprake is van een veiling. • Executiewaarde voor eigen gebruik De prijs die de meest biedende gegadigde bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik zou hebben betaald en waarbij de koper met het proces-verbaal van veiling ontruiming van de onroerende zaak kan bewerkstelligen. Deze waarde zal dus lager zijn dan de waarde vrij van huur of gebruik. De koper moet immers nog ontruimen, iets wat ondanks de wettelijke grond wellicht nog enige inspanning zal vergen. De executiewaarde voor eigen gebruik wordt in het algemeen toegepast bij een taxatie ten behoeve van een nog te verstrekken financiering

Sloopvergunning

Ingevolge de bouwverordening is het kantoor huren Almere verboden bouwwerken te slopen zonder of in afwijking van een vergunning van B. en W. Een sloopvergunning is niet nodig indien de hoeveelheid sloopafval naar schatting minder dan 10 m3 bedraagt en geen asbest bevat en in het geval er moet worden gesloopt op grond van een aanschrijving van B. en W. op grond van de Woningwet. De bedrijfspand huren in Nijmegen   vergunning wordt aangevraagd bij de gemeente waarin het te slopen bouwwerk is gelegen. Binnen dertien weken na ontvangst van een complete aanvraag beslissen B. en W. op de aanvraag. Deze termijn kan met nog eens dertien weken worden verlengd. Het betreft hier zogenaamde termijnen van orde: als de aanvrager na deze termijn geen beslissing heeft ontvangen, mag hij ervan uitgaan dat de vergunning is geweigerd. Dit in tegenstelling tot de fatale termijn bij de bouwvergunning, waarbij de aanvrager ervan uit mag gaan dat de bouwvergunning is verleend. In de kantoor huren in amsterdam  volgende gevallen wordt een sloopvergunning geweigerd.
• De veiligheid tijdens het slopen is onvoldoende gewaarborgd (bij grotere en/of complexe sloopwerken moet een sloopveiligheidsplan worden opgesteld). • De bescherming van nabijgelegen bouwwerken kan onvoldoende worden gewaarborgd. • De eventuele overige vereiste vergunningen zijn niet verleend (bijvoorbeeld in het kader van de Monumentenwet of de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing).
Een sloopvergunning kan worden ingetrokken als zij is verleend op basis van verkeerde gegevens, als binnen 26 weken na afgifte nog geen begin is

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN

gemaakt met de  bedrijfsruimte huren in Leeuwaarden   sloopwerkzaamheden of als de sloopwerkzaamheden langer dan 26 aaneengesloten weken stilliggen. Aan de sloopvergunning kunnen verschillende voorwaarden worden verbonden, waaronder het scheiden van sloopafval, het beschermen van nabijgelegen bouwwerken en het laten uitvoeren van bodemonderzoek.

Bouwverzekeringen

 

 

 

 

AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING VOOR BEDRIJVEN (AVB)

Deze verzekering dekt de aansprakelijkheid die voortvloeit uit de bepalingen met betrekking tot een Bedrijfsruimte huren Almere  onrechtmatige daad. Daarnaast is doorgaans ook de aansprakelijkheid gedekt die gebaseerd is op een tekortkoming in de nakoming, voorzover die tevens het gevolg is van de dood of verwonding van een of meer personen dan wel van de beschadiging of het verloren gaan van zaken. Schade die niet het gevolg is van een dergelijke scha- degebeurtenis, wordt niet door de AVB gedekt.
BEROEPSAANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING (BAV)
Deze verzekering wordt in de bouwwereld afgesloten door architecten, raadgevend ingenieurs en makelaars in onroerend goed. De kern van de dekking is aansprakelijkheid voor schade als gevolg van kantoor huren Nijmegen   de beroepswerkzaamheden ten opzichte van derden. Anders dan bij de AVB dekken BAV- polissen in veel gevallen ook zuivere vermogensschade, zonder dat die het gevolg hoeft te zijn van zaakbeschadiging of personenschade.
In de praktijk bieden deze polissen weinig soelaas bij grote bouwschades. In het algemeen wordt daarin namelijk als voorwaarde gesteld dat de verzekering alleen dekking biedt indien er algemene voorwaarden als de SR en de RVOI van toepassing zijn verklaard. Op grond van de polis zijn de verzekerden vervolgens verplicht zich te beroepen op de exoneraties die in deze voorwaarden voorkomen. Dat betekent in de praktijk dat de dekking niet verder zal gaan dan het factuurbedrag van de architect of de ingenieur en in elk geval is beperkt tot het maximum dat in de RVOI en de SR is opgenomen (€ 680.670,-). CONSTRUCTION ALL-RISK (CAR) EN MONTAGE ALL-RISK (MAR)
Dit betreft een mengvorm tussen een materiële schade- en een aansprakelijkheidsverzekering. Deze bedrijfspand te huur in Amsterdam  verzekeringen dekken de schade die de verze- keringsnemer en andere participanten aan het bouwproject lijden aan hun

COMMERCIEEL VASTGOED

eigendommen door bouwongevallen. Daarnaast wordt ook de schade gedekt in geval van aansprakelijkheid van de verschillende deelnemers aan het bouw-, montage- of constructieproces jegens elkaar of jegens de opdrachtgever. Hierna volgen enkele kenmerken van de CAR-verzekering: • Het is een zogenaamde parapluverzekering: onder één polis zijn verschillende rubrieken verzekerd, bijvoorbeeld werk, aansprakelijkheid, bestaande eigendommen en hulpmaterieel van de aannemer. Daarnaast zijn meerdere partijen verzekerd, te weten de meest gebruikelijke bouwpartijen. • Het is een verzekering met een temporeel en een lokaal aspect: de CARverzekering biedt dekking gedurende het bouwproject op de bouwplaats. • De kern van de dekking onder de rubriek “Het werk” is beschadiging, vernietiging of verlies van (een deel van) het werk (het casco), hoe dit ook ontstaan is. Het uitgangspunt is het begrip “beschadiging” ofwel “materiële schade”. Ingevolge de rechtspraak wordt daaronder verstaan: “Een objectieve aantasting van de stoffelijke structuur, die naar verkeersopvattingen de stoffelijke gaafheid van de zaak kenmerkt”. Het louter en alleen afwijken van het bestek levert geen beschadiging op.
BRAND- EN STORMSCHADEVERZEKERING
Deze verzekeringsvorm richt zich met name op gereedgekomen bouwwerken. Voor gebouwen in aanbouw plegen verzekeraars geen stormdekking te geven. De structuur van een gebouw in aanbouw is in het kantoorpand te huur in Leeuwarden algemeen te zwak om een storm te weerstaan. Branddekking kan in een dergelijk geval wel verkregen worden, zij het tegen een hogere premie dan normaal. Tijdens de bouwfase worden de risico’s voor brand- en stormschade gedekt door de CARverzekering

Aanbesteding

Onderscheid private en publieke opdrachtgevers
Een aanbesteding is een procedure waarbij een kantoorruimte te huur in Almere   opdrachtgever twee of meer potentiële opdrachtnemers verzoekt een aanbieding te maken voor het leveren van goederen, een werk en/of een dienst. Zodra een opdrachtgever weet welke prestaties hij wenst uit te besteden, is het voor hem van belang te weten op welke wijze de markt benaderd moet worden. Daarbij spelen vragen als: “is een één-op-één uitvraag toegestaan of is een aanbesteding in concurrentie verplicht?” Daarnaast speelt ook de feitelijke marktsituatie een rol bij het kiezen van de marktbenadering en de aanbestedingswijze. Particuliere opdrachtgevers zijn in beginsel vrij in de keuze van hun opdrachtnemers, overheden veel minder. Op overheidsopdrachten zijn al enige decennia specifieke (Europese) richtlijnen van toepassing, waaraan de opdrachtgevende overheden zich moeten houden. Doel van deze richtlijnen is het waarborgen van een internationale, vrije en transparante markt.
In de regel zijn de aanbestedingsrichtlijnen niet van toepassing op particuliere opdrachtgevers, met uitzondering van de gesubsidieerde opdrachtgevers en concessiehouders die in de volgende paragraaf besproken worden. Hoofdregel hier is het bedrijfspand huren in Nijmegen  beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat een particuliere opdrachtgever vrij is in zijn keuze voor de wijze waarop hij potentiële opdrachtnemers wenst te benaderen. Verder staat het hem ook vrij om met de ene opdrachtnemer te onderhandelen en na verloop van tijd dit ook met een ander te doen en deze te contracteren. De opdrachtgever is dan niet aansprakelijk voor de kosten die de onderhandelingspartner (vergeefs) heeft gemaakt.
De onderhandelingen kunnen echter “in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval

COMMERCIEEL VASTGOED
uit de onderhandelingen zou resulteren”. In de precontractuele fase kunnen de volgende drie stadia onderscheiden worden: 1. Een aanvangsfase waarin men zich nog zonder meer mag terugtrekken.  Een middenfase waarin men zich niet meer mag terugtrekken zonder de kosten die de ander gemaakt heeft (negatief belang) voor zijn rekening te nemen. 3. Een eindfase waarin men zich in het geheel niet meer mag terugtrekken. Als dat toch gebeurt, zal ook de gederfde winst vergoed moeten worden. Deze eindfase is bereikt indien de benadeelde partij erop mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de kantoorruimte huren in Amsterdam   onderhandelingen zou resulteren. 6.3.3 Aanbestedingsrichtlijnen overheidsopdrachtgevers Werkingssfeer van de aanbestedingsrichtlijnen De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers worden in belangrijke mate bepaald door de Europese Unie. Het gaat daarbij om de volgende vier Europese richtlijnen3.
In Nederland worden de Europese richtlijnen omgezet in nationaal recht door Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s), die op basis van de Raamwet EG-voorschriften Aanbestedingen zijn uitgevaardigd. Inhoud van de aanbestedingsrichtlijnen De hoofdregel is dat wanneer aanbestedende diensten overheidsopdrachten plaatsen voor werken, leveringen en dienstverlening, dit conform de procedure in deze richtlijnen dient te gebeuren wanneer de geschatte waarde ervan ten minste gelijk is aan de drempelbedragen die daarin gesteld zijn.
Uit deze hoofdregel zijn de volgende drie elementen te halen:
1. De opdracht moet geplaatst worden door een aanbestedende dienst. Daaronder wordt verstaan: de Staat (bijvoorbeeld ministeries en rijksdiensten), de territoriale lichamen van de Staat (lagere overheden zoals provincies en gemeenten), publiekrechtelijke instellingen en verenigingen hiervan.
3 De eerste drie richtlijnen zijn gewijzigd door Richtlijn 97/52/EG van 13 oktober 1997. De laatste richtlijn is gewijzigd door Richtlijn 98/4/EG van 16 februari 1998.
1. Richtlijn Werken: 2. Richtlijn Leveringen: 3. Richtlijn Diensten: 4. Richtlijn Nutssectoren:

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

Een aanbestedende dienst in de vorm van een publiekrechtelijke instelling is gedefinieerd als een entiteit met rechtspersoonlijkheid4, die is opgericht met het doel te voorzien in behoeften van algemeen belang andere dan van industriële of commerciële aard, en die onder beslissende invloed van een andere aanbestedende dienst staat. Voorbeelden hiervan zijn waterschappen en academische ziekenhuizen. In de bijlagen van de richtlijnen is voor elk land een lijst van instellingen opgenomen, die voldoen aan het criterium aanbestedende dienst. Deze lijst is overigens niet limitatief, bij twijfel moeten de criteria voor een aanbestedende dienst worden doorlopen. Naast de als zodanig gedefinieerde aanbestedende diensten zijn ook de volgende categorieën verplicht de Europese aanbestedingsrichtlijnen na te leven:
• Subsidieontvangers (> 50% subsidie door een aanbestedende dienst). • Concessiehouders (Richtlijn Werken: degene die voor een aanbestedende dienst het werk zal uitvoeren, waarbij de tegenprestatie bestaat uit het   bedrijfspand te huur in Leeuwarden 

kantoor ruimte huren in Almere

recht het werk te exploiteren; Richtlijn Diensten: degene aan wie een aanbestedende dienst een exclusief recht tot dienstverlening heeft verleend). 2. De richtlijnen bestrijken alleen overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. Onder overheidsopdrachten wordt verstaan: schriftelijke overeenkomsten onder bezwarende titel (i.e. er moet enige vorm van betaling plaatsvinden) tussen een aanbestedende dienst enerzijds en een aannemer, leverancier of dienstverlener anderzijds.
3. De richtlijnen gelden niet voor alle overheidsopdrachten, maar alleen voor overheidsopdrachten boven een bepaald drempelbedrag. De omrekening van de drempelbedragen in de nationale valuta van de lidstaten wordt om de twee jaar vastgesteld

Kantoorinnovatie

kantoor huren Amsterdam

Wat is kantoorinnovatie?

Kantoorinnovatie kan als volgt worden omschreven: ‘Het proces van herontwerp van de werkomgeving, als antwoord op de wijzigingen in de aard van de werkprocessen van organisaties. De wijzigingen hangen samen met de introductie van nieuwe technologieën, veranderende cultuurpatronen en andere externe factoren.’
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden aangeduid als:
‘Concepten van de inrichting en het gebruik van de werkomgeving waarbij het kantoor als vaste werkomgeving los komt te staan van het bedrijfspand te huur in Almere  tijdstip en de plaats waarop de individuele werknemer zijn productie levert.’ 5.3.2 Aanleiding en doelstellingen
Uit onderzoek blijkt dat gebreken in de huisvestingssituatie vaak de aanleiding vormen voor kantoorinnovatie. Op de tweede plaats komen veranderingen binnen de organisatie. Op zich is dit niet voor de hand liggend. Kantoorinnovatie is immers vooral bedoeld om het werkproces beter te ondersteunen. Doelstellingen worden daarom allereerst gekoppeld aan de huisvesting:
• Verhogen van de efficiency van de huisvesting huisvesten van de gehele organisatie onder één dak – gehuisvest blijven in het bestaande pand – op peil houden van de bezettingsgraad bij verkorting van de individuele arbeidstijd • ‘Inbouwen’ van meer huisvestingsflexibiliteit Pas daarna volgen doelstellingen met betrekking tot de organisatie:
• Beter ondersteunen van het werkproces • Verbeteren van de interne communicatie • Ondersteunen van cultuurverandering • Ondersteunen van extern imago • Verhogen van de productiviteit • Faciliteren van thuiswerken/telewerken Het feit dat men in de praktijk met name doelstellingen met betrekking tot de huisvestingssituatie hanteert, heeft de volgende redenen: •
• De opbrengsten van verbeteringen in de huisvestingssituatie zijn veel gemakkelijker kwantificeerbaar dan mogelijke voordelen door een betere ondersteuning van de bedrijfsprocessen. Bepaalde organisaties gaven zelfs te kennen dat doelstellingen als ‘verhogen van de productiviteit’ volstrekt niet meetbaar en daarom niet hanteerbaar waren. • Organisaties zien de ‘kostenkant’ als makkelijker te beïnvloeden dan de ‘opbrengstenkant’. Het  kantoorruimte huren in Nijmegen  ontwikkelen van een nieuw kantoorconcept werd aanvankelijk veelal gezien als ‘squeezing the footprint’: het met de kaasschaaf optimaliseren van werkplekgroottes en het verhogen van de gebruiksintensiteit van kantoorwerkplekken. Dit terwijl een groot

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

deel van de veronderstelde voordelen van kantoorinnovatie besloten ligt in een betere ondersteuning van werkprocessen. • Veranderingen in de huisvestingssituatie worden gemakkelijker geaccepteerd en geïmplementeerd dan veranderingen in werkprocessen en gedragsregels. Uit het onderzoek van Berenschot bleek bijvoorbeeld dat bij introductie van nieuwe concepten zowel medewerkers als het management terughoudend stonden tegenover de implementatie van thuiswerken en telewerken. Ook als geheel was voldaan aan de randvoorwaarden voor telefonische bereikbaarheid en computernetwerken, bleef dit het geval. 5.3.3 Basisprincipes
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden beschreven aan de hand van twee basisprincipes, die elk op zich, maar ook gecombineerd kunnen worden toegepast. Het betreft: • Gebruikmaken van niet-persoonsgebonden werkplekken (‘nonterrito- rial offices’), waarbij het aantal medewerkers groter kan zijn dan het aantal beschikbare werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale flexibiliteit in gebruik door uitwisselbaarheid van werkplekken. optimale efficiency in beheer door de grote mate van uniformiteit; minimale rompslomp bij veranderingen binnen de organisatie. – grote mate van gelijkwaardigheid van faciliteiten per medewerker, waardoor een zeker collectief gevoel kantoor huren Leeuwarden   wordt uitgedragen. • Gebruikmaken van een activiteitgerelateerde kantooromgeving (‘acti- vitybased office’), waarbij de medewerker wisselt van werkplek of werkzone, wanneer de aard van de werkzaamheden daarom vraagt. Ook bij dit principe kan het aantal medewerkers groter zijn dan het aantal werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale afstemming van de werkomgeving op werkzaamheden (concentratie, communicatie, routinematig werk, telefoongesprekken) en daarmee minimale verstoring door conflicterende activiteiten – stimulerend voor de interne dynamiek en daarmee voor de interactie; de medewerker die optimale ondersteuning van zijn werkzaamheden zoekt, zal zelden gedurende de gehele werkweek genoegen nemen met dezelfde werkplek – goede mogelijkheden om ruimtelijke afwisseling aan te brengen in de kantooromgeving; groepskantoren worden bijvoorbeeld afgewisseld met individuele werkruimtes (‘kloostercellen’) of projectka- mers.

COMMERCIEEL VASTGOED

Alleen het gebruikmaken van gedeelde werkplekken bespaart ruimte. Bij een activiteitgerelateerd kantoorconcept is dat op zich niet het geval. Integendeel, de gebruikelijke ruimtenormen zijn bij toepassing van een activiteitgerelateerd kantoorconcept pas haalbaar, als tevens gebruikgemaakt wordt van gedeelde werkplekken. Delen van kantoorwerkplekken is mogelijk in de volgende gevallen: • Als kantoorwerkplekken niet voortdurend worden gebruikt. • Als sterk uiteenlopende soorten kantoorarbeid worden verricht.
DE KANTOORWERKPLEK WORDT NIET VOORTDUREND GEBRUIKT
Bij een aanwezigheidsgraad van circa 50% of lager is het delen van kantoorwerkplekken zonder meer mogelijk. Bij een aanwezigheid tussen de 50% en 70% van de werktijd kan tot ‘genuanceerde’ introductie van gedeelde werkplekken worden overgegaan. Genoemde percentages zijn bedoeld als indicatie en berusten op advieservaring van Berenschot. Het verdient aanbeveling om aanwezigheid te laten meten door een deskundige derde partij, op momenten die met de eigen organisatie overeengekomen zijn. De lagere aanwezigheidsgraad kan ontstaan doordat bedrijfspand huren in Amstredam   medewerkers parttime werken (bijvoorbeeld 36 uur in 4 dagen), thuiswerken, telewerken of veelvuldig buiten kantoor werkzaam zijn. Als het delen van werkplekken uitsluitend door parttime werk tot stand moet komen, is een minimale groepsgrootte vereist om dit daadwerkelijk mogelijk te maken. Te denken valt dan aan minimaal 10 medewerkers of meer. Het management biedt de parttime medewerker doorgaans namelijk een zekere keuze bij het invullen van de werkweek. Een vuistregel die in de praktijk wel wordt gehanteerd, is:

De gebruiker en het planvormingsproces

De gebruiker en het planvormingsproces

Het planvormingsproces kan, in de volgende fases worden verdeeld:
• Haalbaarheid (haalbaarheidsonderzoek, financieel en functioneel-technisch) • Projectdefinitie (functioneel-ruimtelijk en technisch PvE) • Ontwerp (structuurontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp) • Prijsvorming (aanbesteding, veelal op basis van technische omschrijving en tekeningen: het ‘bestek’) • Realisatie (bouw) • Beheer Eigenaar-gebruiker
De eigenaar-gebruiker is vanaf de vroegste fases betrokken bij het bedrijfsruimte huren Almere  planvormingsproces. Hij kan veelal vanaf de haalbaarheidsfase zijn eisen en wensen formuleren, en zal zich daarbij in de eerste plaats baseren op de eigen organisatie en bedrijfsvoering. Uiteraard maakt hij daarbij gebruik van referentiegegevens uit de eigen branche of sector. Verwachte ontwikkelingen binnen de eigen organisatie kunnen optimaal in de planvorming worden betrokken. Deze zijn bijvoorbeeld: •
• Structurele groei of krimp • Seizoensgebonden veranderingen in de omvang van de ruimtebehoefte • Andere samenwerkingsvormen • Een nieuw technologisch proces

COMMERCIEEL VASTGOED
Tevens kunnen specifieke eisen voor de beheerfase in het ontwerp worden verwerkt. Dit zijn eisen met betrekking tot bijvoorbeeld: • Onderhoud • Bewaking, beveiliging • Schoonmaak
De wijze waarop eisen en wensen omtrent de huisvestingsbehoefte worden vastgelegd in de vorm van een PvE, wordt beschreven in paragraaf 4.5. Huurder
De gebruiker die huurder is, kan minder invloed uitoefenen op het plan dan de eigenaar-gebruiker. Hij wordt veelal geconfronteerd met huisvesting die kanten-klaar wordt aangeboden. Bij de ontwikkeling van gebouwen voor een nog onbekende huurder zal de aanbieder zich allereerst baseren op ervaringsgegevens. Welke eisen en wensen stelt de grootste groep potentiële gebruikers aan het gebouw? Welke innovaties hebben in de praktijk hun waarde bewezen en kunnen inmiddels als ‘marktconform’ worden beschouwd? Zelfs wanneer een eerste huurder bekend is, zal deze het kantoorpand huren Nijmegen beeld van de aanbieder slechts marginaal kunnen beïnvloeden. Ook bij een relatief langlopend huurcontract van bijvoorbeeld 10 jaar moet de aanbieder rekening houden met een economische levensduur van 25 tot 30 jaar. Vaak wordt de huurder geconfronteerd met een gerealiseerd gebouw. In huursituaties wordt de hoedanigheid van het gehuurde nauwkeurig omschreven, om duidelijkheid te verkrijgen over de verantwoordelijkheden van de aanbieder en de gebruiker. De overheid maakt hierbij bijvoorbeeld gebruik van de ‘Regeling Taakverdeling Rijkshuisvesting’ (RTR), die voortdurend wordt geactualiseerd. De particuliere markt kent de ‘Huurovereenkomst kantoorruimte’ volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Bij het sluiten van een huurovereenkomst moet de huurder zich goed realiseren welke kosten gepaard gaan met het geheel “gebruiksgereed” maken van de huisvesting.
De aanbieder is in de meeste situaties verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de ‘schil’ van het gebouw (dak en gevel), gebouwgebonden installaties (klimaatbeheersing, verlichting), vaste elementen in het interieur van het bedrijfspand te huur in Amsterdam gebouw (trappenhuizen en liftkokers, sanitaire blokken, pant- ry’s) en soms ook voor enkele overige elementen in het interieur, zoals plafonds en bijbehorende verlichtingsarmaturen.


DE GEBRUIKER

De gebruiker (huurder) is veelal verantwoordelijk voor het aanbrengen, beheer en onderhoud van de rest van het inbouwpakket. Hiertoe behoren bijvoorbeeld (verplaatsbare) binnenwanden, vloerbedekking en wand- en plafondgoten voor databekabeling. Veelal behoren ook de kantoorruimte huren Leeuwarden plafonds tot de verantwoordelijkheid van de huurder.
De aanbieder is erbij gebaat dat de gebruiker niet al te specifieke inrichtingselementen toepast. Veelal vraagt de aanbieder de gebruiker om de gehuurde huisvesting bij beëindiging van de huurperiode in de oorspronkelijke staat achter te laten. Investeringen in specifiek vormgegeven balies, vergaderruimtes of werkkamers, kleurgebruik of verlichtingsconcept worden dan tenietgedaan.