Kennismanagement (definities, procesbeschrijvingen en kengetallen)

Kennismanagement (definities, procesbeschrijvingen en kengetallen): Omschrijving: In de publicatie Kennismanagement bevinden zich allerlei standaardformulieren en -procedures die de juridische verhoudingen goedkoop kantoor huren almere tussen een professionele opdrachtgever en opdrachtnemer op een eenduidige manier kunnen regelen. Daarnaast bevat het een verzameling van ervaringscijfers die als kengetallen kunnen worden ingezet in de praktijk van het vastgoedbedrijf. Functie: Het ondersteunen van vastgoedmedewerkers bij het opzetten van een administratieve organisatie en het definiëren van een norm goedkoop kantoor huren nijmegen voor professioneel vastgoedmanagement. 2. 1. Vastgoedportefeuille geografische en type-indeling (vastgoed op de kaart); – streek, stad, wijk, CBS-buurt, straat en adres (GIS), ruimten, type en bouwjaarklasse. 2.2. Portfolio matrix – product-marktcombinaties, labels op basis van strategische visie. 2.3. Portfoliobouwstenen klanttevredenheid (zie huisvestingssatisfactie); kwaliteitsbeleid ( TREF: Technisch, Ruimtelijk, Esthetisch en Functioneel): zie Programma van goedkoop kantoor huren amsterdam Eisen voor (her)ontwikkeling en instandhouding; financieel rendement (eventueel te splitsen in direct rendement en indirect rendement) = exploitatie (bedrijfswaarde). 2.4. Huisvestingssatisfactie basisenquêtes met betrekking tot huisvestingssatisfactie en dienstverlening, zoals evaluatie uitvoering groot onderhoud. 439 VASTGOEDMANAGEMENT 2.5. Kwaliteitsbeleid / Programma van Eisen voor (her )ontwikkeling en instandhouding kwaliteitsbeleid (TREF: Technisch, Ruimtelijk, Esthetisch en Functioneel) gebruikstechnische goedkoop kantoor huren arnhem aspecten (waardemanagementmodel); – technische aspecten op het niveau van gebreken (ConditieMeting), kennisbestanden van bouwdelen, materialen, gebreken en conditiemetingmatrix; – regelgevingen: wet en regelgeving.

Onderzoek door de auteurs

Onderzoek door de auteurs heeft ook aan het licht gebracht dat bij de vijftien grootste bedrijven in Nederland gebouwen in eigen gebruik circa 20% van de totale activa uitmaken en 35% van de operationele kosten. Investeringen in eigen gebouwen kennen een relatief laag rendement. Bij ABN AMRO is het rendement op investeringen in bancaire activiteiten 13,9%, maar op onroerend goed slechts 7 tot 8% (red. dit betekent dat op elke euro die ABN AMRO in bedrijfsvastgoed goedkoop kantoor huren almere investeert men in economische termen 6 à 7 eurocent ‘verlies’ lijdt. Immers, had men de euro in de primaire activiteiten geïnvesteerd dan had men 6 à 7 eurocent meer verkregen). (Bron: recensie H. Brouwer van het onderzoek van Dewulf et al., 2000) Bedrijven gooien hun gebouwen de deur uit Ook Nederlandse bedrijven gooien steeds vaker hun panden de deur uit. Want het geld dat vastzit in kantoren goedkoop kantoor huren nijmegen of winkels brengt vaak minder op dan investeringen in de eigen kernactiviteit. De verkoop van kostbaar vastgoed is goed voor de sommetjes. Supermarktconcern Ahold maakt bijvoorbeeld 20 tot 25% op zijn eigen vermogen. Met vastgoed doe je het heel goed als je tot 10 à 12% komt. Er heeft al heel wat ‘outsourcing’ van vastgoed plaatsgevonden. De transactie bestaat meestal uit een ‘sale and lease back’. Het bedrijf verkoopt het pand en huurt het vervolgens van de nieuwe eigenaar, vaak voor een zo kort mogelijke periode met zo veel mogelijk opties voor verlenging. Een alternatief, ook door Philips gehanteerd, is de verzelfstandiging van het onroerend goed in een eigen business unit. Toch kleven er ook nadelen aan. Tegenover de opbrengsten van verkoop staat goedkoop kantoor huren amsterdam meestal een hogere, marktconforme huur. “We zien bedrijven graag leasen,” zegt analist Schramm, “mits het gebruikelijk is in de sector. Het is gevaarlijk als je de enige bent, want je ‘vaste kosten; de huur, HUISVESTINGSMANAGEMENT 11.6 worden hoger. En in een depressie wordt het dan moeilijker om bezuinigingen door te voeren.” (Bron: NRC Handelsblad, 8 januari 2000) Krumm (2002) onderscheidt – en onderzoekt de invloed van – vier vastgoedstrategieën op de financiële prestaties goedkoop kantoor huren arnhem van de onderneming: 1. de onderneming heeft haar bedrijfsvastgoed in eigendom. Op de balans staat het vastgoed aan de linkerzijde tegen boekwaarde gewaardeerd. Aan de rechterzijde staan de schulden met betrekking tot de financiering van het vastgoed. Op de verlies- en winstrekening staan de afschrijvings-, onderhouds- en rentekosten verbonden aan het vastgoed; 2. de onderneming besluit een deel (25%) van de vastgoedportefeuille te verkopen en met de opbrengst de schulden van de organisatie te verminderen. Aangenomen wordt dat een efficiënter ruimtegebruik een kwart van de huisvesting overtollig maakt. Met de opbrengst uit het vastgoed lost de organisatie een deel van haar schulden af. Dit leidt tot balansverkorting, omdat de boekwaarde van het vastgoed en de schulden afnemen. Op de verlies- en winstrekening dalen de afschrijvings-, onderhouds- en rentekosten; 3. de gehele vastgoedportefeuille wordt verkocht aan een vastgoedbelegger, waarna via sale and lease back de organisatie gebruiker blijft van het vastgoed. Men geeft het eigendom uit handen. De kosten die gepaard gaan met het in eigendom hebben van het vastgoed worden vervangen door leasekosten. Krumm gaat hierbij uit van een huur gelijk aan 10% van de boekwaarde van het vastgoed. De verkoopopbrengst wordt geheel gebruikt voor het aflossen van de schulden van de organisatie; 4. deze variant is gelijk aan de vorige, alleen wordt de opbrengst niet aangewend om schulden af te lossen, maar geïnvesteerd in primaire bedrijfsactiviteiten.

Het huisvestingsmanagement

Vastgoed is dus een bedrijfsmiddel dat strategisch kan worden ingezet. Het kan resulteren in een meerwaarde voor het bedrijf. De vraag is dan hoe die meerwaarde kan worden gerealiseerd. Moet de organisatie het huisvestingsmanagement uitbesteden of moet zij het in eigen beheer houden? Peter Krumm (2002) komt – op basis van onderzoek – tot de conclusie dat het huisvestingsmanagement het beste binnen de organisatie kan worden gehouden. De kern van de activiteiten wordt binnen de organisatie gehouden. Hierbij wordt wel in grote mate goedkoop kantoor huren almere samengewerkt met deskundigen op het gebied van huisvestingsmanagement. Volgens Krumm levert het in eigen beheer houden van het huisvestingsmanagement de volgende voordelen op: 1. er kan worden geprofiteerd van schaalvoordelen (centrale aansturing op concernniveau mogelijk); 2. optimale afstemming op het gebruik (de eigen organisatie kent het primaire proces en de daaruit voortvloeiende eisen goedkoop kantoor huren nijmegen ten aanzien van het vastgoed het beste); 3. kennis van bedrijf en managementprocessen; 4. deskundigheid; 5. risicospreiding; 6. vertrouwelijkheid en beschikbaarheid van informatie; 7. formele en informele netwerken; 8. anticiperen op strategie en innovatie; 9. snelheid van handelen. Een voorwaarde is wel dat de huisvestingsdiensten van hoge kwaliteit zijn en worden uitgevoerd tegen concurrerende prijzen. Schiphol eist besluit over beursgang Meer banen en hogere winst dankzij goedkoop kantoor huren amsterdam herwaardering grond en gebouwen. (. .. ) De opvallende sprong in nettowinst komt door een herwaardering van gebouwen en terreinen. Schiphol schrijft € 38 miljoen bij door Louter boekhoudkundige ingrepen. Nieuwe kantoorcomplexen zijn € 28 miljoen waard, ook al is er nog maar één huurder. ( Bron: Het Financieele Dagblad, 20 februari 2004) 1 1.4 Huisvesting als maatpak In dit hoofdstuk gaan goedkoop kantoor huren arnhem we ook in op de relatie tussen de bedrijfshuisvesting en de organisatievorm van de organisatie. De organisatievorm en de bedrijfshuisvesting moeten de primaire processen van de organisatie optimaal ondersteunen. In dit boek staat de optimale bedrijfshuisvesting centraal. Over beide onderwerpen is een ruime hoeveelheid literatuur verschenen, waarvan wij enkele bronnen hebben verwerkt. Tegelijkertijd is er slechts weinig literatuur over de relatie tussen de optimale bedrijfshuisvesting en de optimale organisatievorm. Een welkome uitzondering vormt een artikel van Mobach en Rogier ( 1 995). Zij gaan specifiek in op de relatie tussen bedrijfshuisvesting en organisatie. Dat hebben zij gedaan door de relatie tussen architectuur en bedrijfskunde te onderzoeken, mooi weergegeven door de ondertitel van hun artikel:

Stress op het werk

Stress op het werk Om stress te verminderen is het belangrijk inzicht te hebben in de oorzaken. Stress ontstaat als uw draagkracht en draaglast uit balans raken. Draaglast is hetgeen u op ‘uw bordje heeft liggen; uw draagkracht bepaalt hoeveel u aankunt. Bij stress is uw draaglast groter dan uw draagkracht. Werk levert vaak veel draaglast op. Een veelgebruikte indeling van werkgerelateerde ‘stressoren’ zijn de 4 A’s: 1. arbeidsinhoud (inhoud van uw werk, uitdagingen, afwisseling, enz.); 2. arbeidsomstandigheden (hoe ziet uw werkplek eruit?); 3. arbeidsverhoudingen (relaties met collega’s, patiënten, enz.); 4. arbeidsvoorwaarden (inkomensniveau, -zekerheid, werk- en rusttijden, enz.). (Bron: ICASPECTEN, jaargang 5, nummer 3) Alarmbrief over Haags Spuicomplex – Miljoenen euro’s nodig Het Residentie Orkest goedkoop kantoor huren almere en het Nederlands Danstheater zijn bereid het eigendom van hun zalencomplex aan het Haagse Spui over te dragen aan de gemeente Den Haag. In ruil daarvoor moet de gemeente achterstallig onderhoud uitvoeren en plannen ontwikkelen voor renovatie en uitbreiding. De kunstinstellingen willen goedkoop kantoor huren nijmegen dat er een betere toekomst voor hun huisvesting wordt geregeld in het nieuwe collegeakkoord waarover nu wordt onderhandeld. Als er op korte termijn niets wordt gedaan, dreigen voor het Residentie Orkest en het Nederlands Danstheater grote huisvestingsproblemen. ( Bron: NRC Handelsblad, 24 maart 2002) Uitgeput en afgeleefd Lesgeven in omgebouwde toiletten, in door de brandweer afgekeurde gebouwen, leerlingen weigeren wegens ruimtegebrek. Schoolgebouwen in Nederland verkeren in een deplorabele staat en de extra miljoenen die het kabinet vorige week toezegde zijn volstrekt onvoldoende om het achterstallige onderhoud weg te werken. De ‘gemeenschapsruimte’ in het hart van de Tilburgse basisschool De Sleutel is goedkoop kantoor huren amsterdam wat je noemt multifunctioneel. Een groepje docenten zit aan rommelig aaneengeschoven tafels te lunchen, terwijl op de achtergrond twee leden van het niet-onderwijzend personeel aan het klussen zijn. Tussen de broodkruimels krijgen kinderen straks handenarbeid. Komen er in de tussentijd ouders goedkoop kantoor huren arnhem op bezoek of moet de schoolarts een kind onderzoeken, dan wordt er in snel tempo privacy gecreëerd met behulp van de kamerschermen die altijd langs de kant klaarstaan. Wie niet weet dat hij zich in een school bevindt waant zich in een uitgeleefd en overbevolkt buurthuis. Van Mansom: “We heb- HU ISVESTINGSMANAGEM ENT 1 1 .1 ben geld gekregen voor extra leerkrachten. Maar waar moet ik die kinderen en die docenten huisvesten?” ( Bron: Binnenlands Bestuur, 19 april 2002)

De vastgoedmanager

De vastgoedmanager neemt bijvoorbeeld de beslissing tot onderhoud als hem informatie heeft bereikt dat de onderhoudstoestand van het vastgoed niet meer het gewenste niveau heeft. Ad. 3: Denk hierbij aan het communiceren van de doelstellingen aan lagere ( management) niveaus binnen de organisatie, de door het hogere management genomen beslissingen of het coördineren van de activiteiten van de afdelingen. De kenmerken van de informatie verschillen bedrijfsruimte huren Almere naarmate zij gebruikt wordt door de lagere (management)niveaus: Tabel 10-1 Kenmerken van informatie Kenmerk Bron Reikwijdte Aggregatieniveau Tijdspanne Actualiteit Vereiste nauwkeurigheid Gebruiksfrequentie 342 bedrijfspand huren in Nijmegen Strategisch niveau Extern Zeer breed Geaggregeerd Toekomst Relatief oud Laag Laag Operationeel niveau I ntern Goed afgebakend Gedeta i l leerd Heden en verleden Actueel Hoog Hoog MANAGEMENTCYCLUS 10.1 Informatie dient aan een aantal kenmerken te voldoen wil het van goede kwaliteit zijn. Dit is het zogenoemde kwaliteitsspectrum van informatie. Informatie moet efficiënt, relevant en betrouwbaar zijn om bruikbaar te zijn. Efficiëntie moet continu worden nagestreefd. Er is namelijk altijd wel een manier om relevante en betrouwbare informatie te verzamelen, maar de bedrijfspand huren in Amstredam baten dienen wel op te wegen tegen de kosten van het verzamelen van de informatie. In de onderstaande figuur is het kwaliteitsspectrum afgebeeld: Figuur 10-3 Kwaliteitsspectrum van informatie Kwaliteit informatie Effecti vi tei t Efficiëntie Goede informatie is dus een randvoorwaarde voor een effectieve en efficiënte besturing van de organisatie. Aangezien het besturen van de organisatie de primaire bedrijfsruimtes huren te Arnhem verantwoordelijkheid is van het management, valt hieronder ook de verantwoordelijkheid om te zorgen dat men beschikt over goede informatie. De kwaliteit van informatie wordt sterk bepaald door de kwaliteit van de administratieve organisatie. De administratieve organisatie omvat het gehele complex van organisatorische maatregelen dat direct of indirect betrekking heeft op de goede werking van de bestuurlijke informatieverzorging ( BIV; zie Vaassen et al., 2005).

De opdrachtgever

De opdrachtgever heeft in eerste instantie vaak de wens om het totale onderhoud m.b.v. prestatiecontracten uit te besteden. De uitvoerende partij stuit hierbij echter op grote risico’s. Zo zijn het klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud niet goed op risico in te schatten. Dit brengt grote onzekerheden met zich mee voor de uitvoerende partij. Om dit risico af te dekken zal deze kantoorruimte te huur in Almere hoge risicopremies bij de opdrachtgever in rekening moeten brengen, waardoor de prijzen van het prestatiecontract worden opgedreven. In de praktijk zien we nu dat opdrachtgevers meestal niet bereid zijn deze hoge risicopremies te betalen en daarom het storingsafhankelijk onderhoud (SAO) niet in het prestatiecontract opnemen. Bij de instandhouding van prestatie-eisen aan gebouwdelen speelt het kantoor te huur in Nijmegen preventief onderhoud een belangrijke rol. De afname van het kwaliteitsniveau van veel bouwdelen is – wanneer zich geen externe storingen optreden – goed in te schatten wanneer men beschikt over gedegen materiaalkennis. Het toestandsafhankelijk onderhoud en het gebruikersafhankelijk onderhoud lenen zich dan ook goed voor uitbesteding middels prestatiecontracten. In het algemeen leent cyclisch onderhoud en contractonderhoud zich goed voor prestatiecontracten. Dit wil niet zeggen dat de overige onderhoudsvormen per definitie niet in aanmerking komen kantoor te huur in Amsterdam voor prestatiecontracten. Ook hier geldt weer dat de wensen van de opdrachtgever het uitgangspunt voor de uitvoerende partijen moeten vormen. Wanneer de opdrachtgever meer risicovolle onderhoudswerkzaamheden in een prestatiecontract wil opnemen en bereid is de extra risicopremie te betalen is er geen enkele reden voor een uitvoerende partij om het prestatiecontract te beperken Kantoorruimte te huur in Arnhem tot het preventief onderhoud. 9.4.2 Prestatiecontracten: een win-winsituatie voor beide partijen Prestatiecontracten kunnen alleen een succes worden wanneer zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij baat hebben bij het afsluiten van deze contracten. Er zal sprake moeten zijn van een win-winsituatie. En dat is meestal zo. Deze paragraaf bevat een opsomming van de voordelen en nadelen van prestatiecontracten voor zowel de opdrachtgever als de uitvoerende partij. Wel gaat het hier om algemene voor- en nadelen. Voor elke opdrachtgever en uitvoerende partij gelden wellicht andere uitgangspunten, al naar gelang de situatie waarin zij zich bevinden. Tot slot moet worden opgemerkt dat het voordeel voor de ene partij vaak een nadeel is voor de andere partij. Om in zo’n situatie toch tot een win-winsituatie te komen is het van belang dat beide partijen nauw samenwerken bij de totstandkoming van het contract, zodat er volledige consensus omtrent de vorm en inhoud van het prestatiecontract wordt bereikt.

Het projectteam

Het projectteam heeft in de voorbereidingsfase verschillende werkclusters vastgesteld. Deze werkclusters moeten nu worden aanbesteed. Het projectteam staat hierbij voor de keuze de werkclusters integraal of per afzonderlijke vakgroep aan te besteden. Een vakgroep omvat alle werkzaamheden die onder een bepaald specialisme vallen en daardoor door een specifiek iemand moeten worden uitgevoerd. Voorbeelden van vakgroepen zijn de schilder, metselaar, loodgieter, elektricien, enz. Een groot nadeel van de aanbesteding per vakgroep is dat er door het projectteam met elke vakgroep afzonderlijk moet worden onderhandeld. Wanneer de werkclusters integraal worden aanbesteed kan de opdrachtgever profiteren van de inkooporganisatie van de hoofdaannemer, en bedrijfsruimte huren Almere dat resulteert in een lagere prijs. Daarnaast legt het projectteam zichzelf bij integrale aanbesteding een meer sturende rol in plaats van uitvoerende rol op, waardoor men zich meer kan concentreren op de bewaking van de kwaliteitsaspecten. Onderhoudswerk kan worden aanbesteed of aan een bouwteam worden gegund. Wanneer sprake is van aanbesteding dan kan men zich het beste baseren op de procedures en regels zoals die zijn opgesteld in het Uniform Aanbestedings Reglement 1 986 (in het vervolg afgekort tot UAR). De UAR is destijds tot stand gebracht door de bedrijfspand huren in Nijmegen ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Verkeer en Waterstaat en Defensie vanuit de behoefte de procedure bij de aanbesteding van werken te standaardiseren. Deze standaardisatie heeft geleid tot het volgende onderscheid in aanbestedingsvormen: 1. de openbare aanbesteding; 2. de aanbesteding met voorafgaande selectie; 3. de onderhandse aanbesteding; 4. de onderhandse aanbesteding na selectie. Bovenstaande opsomming maakt duidelijk bedrijfspand te huur in Amsterdam dat de enkelvoudige aanbesteding – de aanbestedingsvorm waarbij slechts één aannemer tot inschrijving wordt uitgenodigd – niet tot het reglement van de UAR behoort. Voordat de vier aanbestedingsvormen kort worden besproken, noemen we eerst het begrippenkader dat bij de aanbesteding van werken wordt gebezigd: – aanbesteder: degene die voornemens is een werk op te dragen. Zodra het werk is opgedragen aan de uitvoerende partij hanteert men de term opdrachtgever; – opdrachtgever: degene die een werk heeft opgedragen; – gegadigde: een natuurlijke of rechtspersoon die zich bij een aanbesteding met voorafgaande selectie aanmeldt met het verzoek tot de inschrijving te worden uitgenodigd; inschrijver: een bedrijfsruimtes huren te Arnhem natuurlijke of rechtspersoon die door middel van een inschrijving aanbiedt een werk uit te voeren; directievoerende instantie: een organisatorische eenheid waaruit een of meer personen worden aangewezen om toezicht uit te oefenen op de uitvoering van een werk en op de naleving van de overeenkomst van aanneming van werk

VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK

Een huurder die blijft zitten in het gehuurde is 298 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 echter niet op stel en sprong weg te krijgen. Het is kiezen uit twee kwaden, verhuren of dubbele lasten. Als een huurder onwillig is of stelt dat hij geen ander onderdak heeft, dan zal men via de gerechtsdeurwaarder kantoorruimte te huur in Almere en de rechter moeten werken en dat kan veel tijd kosten. Voor een verkoper die hierdoor niet levert aan de koper geldt een boetebeding van minimaal l 0%. Op een huis van drie ton is dat toch € 30.000 schade. Ook moet niet worden vergeten om toestemming te vragen aan de hypotheeknemer, de bank. Want door een woning te verhuren wordt de executiewaarde voor de bank immers lager. Bij verhuur, tijdelijk of niet, van de kantoorruimte huren in Nijmegen  koopwoning is de woningeigenaar ook niet vrij om te vragen voor zijn woning wat hij wil. In de gereglementeerde huursector geldt het woningwaarderingssysteem of puntensysteem, waarbij de wettelijke maximumgrens in 2009 op € 633 bij 1 43 punten lag (voor oppervlakte, voorzieningen, daglicht, omgeving, enz.). Maar ook boven de huurgrens heeft iedere huurder het recht de geboden huur-kwaliteitverhouding van zijn woning te laten toetsen door de Huurcommissie, indien dit binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst gebeurt. De verkoop gaat pas echt goed op het moment dat de huurder de huur heeft opgezegd. Ten slotte kunnen vastgoedbedrijven zoals woningcorporaties als extra service de huurtoeslag kantoorruimte huren in Amsterdam regelen. Huurtoeslag zorgt dat mensen met een laag inkomen een woning kunnen huren die past bij hun situatie. Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten (zie ook www.toeslagen.nl). Verkoop, als het moet dan maar zo … Wil men het vastgoed toch verkopen, dan kan men kiezen voor een forse prijsverlaging of de prijs handhaven en meer woonkwaliteit of andere verkoopcadeaus mee te geven. Bij een nieuwbouwproject dat nog niet af is kan men er bijvoorbeeld voor kiezen het project sober af te bouwen en eventueel te herverkavelen in kleinere verkoopeenheden Kantoorruimte te huur in Arnhem . Stuntverkoop komt ook voor. Men levert dan een auto bij de verkoop van het huis mee, of biedt een verzekering voor 50% van de rentelasten bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Daarnaast gebeurt het wel dat men bij aankoop een keuken krijgt tegen een vooraf afgesproken winkelprijs, of twee jaar geen hypotheeklasten voor de nieuwe woning hoeft te betalen indien de oude woning onverkocht blijft. We zijn dan wel aangeland in het domein van de koopjesjagers. Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars zullen bijna nooit de consumentenprijs verlagen, omdat men daarmee de klanten die al eerder in het in aanbouw zijnde project hebben gekocht tegen de haren instrijkt. Beredeneerd vanuit de positie van de koper van het huis – die soms zelf ook zit met een (moeilijke) verkoop van zijn huis – kan de verkoper aanbieden het huis van de koper te kopen. Op die manier verkeert de koper niet langer in onzekerheid over de verkoop van zijn woning, en is hij zeker gevrijwaard van dubbele woonlasten. Bij nieuwbouw kunnen projectontwikkelaars ervoor kiezen kopers een inruilgarantie te bieden. In de autohandel is dit de normaalste zaak van de wereld. Om een koper over de streep te trekken kan de projectontwikkelaar besluiten de oude woning van de koper over te nemen, als die er niet in slaagt van de woning af te komen. Het echte probleem ligt immers niet bij de koop van een nieuwe woning, maar bij de angst om de huidige woning niet verkocht te krijgen. Stunten met prijsverlagingen trekt een twijfelende koper echt niet over de streep.

Het monitoren van de business case

Het monitoren van de business case gebeurt tijdens de uitvoering van het project, en het zou ideaal zijn als dit zich uitstrekt over de exploitatieperiode van het project tot aan de sloop. Het monitoren kan worden gezien als een continue evaluatie van 278 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.1 het project, die belangrijk is voor sturing en om van te leren. Het monitoren van de business case is nodig om de bedrijfsruimte huren Almere baten in beeld te krijgen. Tijdens de uitvoering van het project kunnen we niet verder gaan dan de baten te veronderstellen, ook al zijn we in het bezit van getekende contracten. De baten kunnen pas echt worden bevestigd zodra deze worden ontvangen! De baten van het bouwen van een auto komen tot uiting in de verkoop van de auto, inclusief een tevreden gebruiker (rijplezier, acceptabel benzineverbruik en andere kosten). Figuur 8-2 Aanpak van een business case Aanpak Business Case Verifiëren Hoofdlijnen Business Case Business Case Actualiseren & beoordelen bedrijfspand huren in Nijmegen Business Case Actualiseren & beoordelen Het resultaat van de business case is dat de uitgangspunten van het project zijn geformuleerd op een hoog abstractieniveau, met een opsomming van onzekerheden en risico’s. De doorvertaling van de business case in een ontwerp hoort bij de bouwvoorbereidingsfase. Het project wordt nader beschreven in het Programma van Eisen (PvE). Het PvE is voor de ontwerper het vertrekpunt voor een ontwerp in de vorm van een tekening. De technische specificatie bedrijfspand huren in Amsterdam geeft het ontwerp zijn fysieke vorm. Aan de hand van de vorm, het materiaal en de inzet van techniek kan de bouwkostendeskundige de stichtingskosten berekenen. Naarmate het bouwvoorbereidingsproces bedrijfsruimtes huren te Arnhem vordert wordt het ontwerp nader uitgewerkt tot op besteksniveau, waarmee men bij wijze van spreken naar de bouwmaterialenzaak kan gaan om gericht inkopen te doen (zie figuur 8-3).

De uitgaven en inkomsten

De kas zal in de aanvang van jaar 1 een tekort vertonen gelijk aan de uitgaven gedaan in jaar 0. De aanname is vervolgens dat de uitgaven en inkomsten op het eind van het jaar met elkaar worden verrekend. Over het tekort of het overschot in enig jaar wordt de rente per jaar berekend en in het saldo van de kasstroom verwerkt. Het schematische overzicht van de kasstroom laat zien dat het saldo van de kas op 31-12 van het vijfde exploitatiejaar € 0 bedraagt. Dit is tegelijk het kantoorruimte te huur in Almere einde van de exploitatieduur van het onderhoudsconcept, dat op dat moment geheel is afgeschreven. Dit betekent dat de berekende jaarkosten juist zijn. De jaarkosten van de afzonderlijke onderhoudsconcepten zijn: Onderhoudsconcept 1 = € 256 Onderhoudsconcept 2 = € 216 Onderhoudsconcept 3 = € 271 256 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.4.3 Van de drie voorgestelde kantoor te huur in Nijmegen onderhoudsconcepten is onderhoudsconcept 2 het goedkoopst. Het is niet altijd nodig of mogelijk het onderhoud op een gedetailleerde manier te bepalen. Het opstellen van het meerjarenbeheerplan kan in dat geval geschieden door de kosten van het onderhoud op het niveau van de maatregelen te calculeren en hierbij onderscheid te maken naar materiaalkosten en loonkosten. Het zal duidelijk zijn dat de kantoor te huur in Amsterdam hoeveelheid informatie ten opzichte van de wijze van begroten op basis van kengetallen groot is. Kengetallen kunnen ontstaan op basis van ervaring – het zijn vuistregels – of kunnen getallen zijn die aan referentieobjecten zijn ontleend. Door van bestaande objecten gedetailleerde projectanalyses op Kantoorruimte te huur in Arnhem te stellen en de verkregen gegevens door indikken aan kostendragers op een hoger aggregatieniveau te binden dan op maatregelenniveau, ontstaat de mogelijkheid met minder gedetailleerde gegevens op een snellere manier het onderhoud te bepalen (zie C.A.J. van Beukering en H. Tempelmans Plat, ‘Dynamisch onderhoud plannen met kengetallen’, Misset Bouw, Beheer en Onderhoud nr. 224, december 1 993). Plannen: het vaststellen van prioriteiten Indien de geplande onderhoudsuitgaven in een jaarplan hoger zijn dan het beschikbare budget zal de organisatie – en vooral de manager/technische dienst – moeten bepalen welke activiteiten uit het jaarplan verantwoord kunnen worden uitgesteld. Aan de activiteiten in het jaarplan worden prioriteiten gekoppeld. Dit gebeurt door de risico-inschaling te vertalen in onderhoudsprioriteit. Met de onderhoudsprioriteit wordt dus de urgentie van de activiteit in de tijd bepaald ( zie hoofdstuk 7.3.3).