Tagarchief: kantoorruimte huren in Amsterdam

VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK

Een huurder die blijft zitten in het gehuurde is 298 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 echter niet op stel en sprong weg te krijgen. Het is kiezen uit twee kwaden, verhuren of dubbele lasten. Als een huurder onwillig is of stelt dat hij geen ander onderdak heeft, dan zal men via de gerechtsdeurwaarder kantoorruimte te huur in Almere en de rechter moeten werken en dat kan veel tijd kosten. Voor een verkoper die hierdoor niet levert aan de koper geldt een boetebeding van minimaal l 0%. Op een huis van drie ton is dat toch € 30.000 schade. Ook moet niet worden vergeten om toestemming te vragen aan de hypotheeknemer, de bank. Want door een woning te verhuren wordt de executiewaarde voor de bank immers lager. Bij verhuur, tijdelijk of niet, van de kantoorruimte huren in Nijmegen  koopwoning is de woningeigenaar ook niet vrij om te vragen voor zijn woning wat hij wil. In de gereglementeerde huursector geldt het woningwaarderingssysteem of puntensysteem, waarbij de wettelijke maximumgrens in 2009 op € 633 bij 1 43 punten lag (voor oppervlakte, voorzieningen, daglicht, omgeving, enz.). Maar ook boven de huurgrens heeft iedere huurder het recht de geboden huur-kwaliteitverhouding van zijn woning te laten toetsen door de Huurcommissie, indien dit binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst gebeurt. De verkoop gaat pas echt goed op het moment dat de huurder de huur heeft opgezegd. Ten slotte kunnen vastgoedbedrijven zoals woningcorporaties als extra service de huurtoeslag kantoorruimte huren in Amsterdam regelen. Huurtoeslag zorgt dat mensen met een laag inkomen een woning kunnen huren die past bij hun situatie. Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten (zie ook www.toeslagen.nl). Verkoop, als het moet dan maar zo … Wil men het vastgoed toch verkopen, dan kan men kiezen voor een forse prijsverlaging of de prijs handhaven en meer woonkwaliteit of andere verkoopcadeaus mee te geven. Bij een nieuwbouwproject dat nog niet af is kan men er bijvoorbeeld voor kiezen het project sober af te bouwen en eventueel te herverkavelen in kleinere verkoopeenheden Kantoorruimte te huur in Arnhem . Stuntverkoop komt ook voor. Men levert dan een auto bij de verkoop van het huis mee, of biedt een verzekering voor 50% van de rentelasten bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Daarnaast gebeurt het wel dat men bij aankoop een keuken krijgt tegen een vooraf afgesproken winkelprijs, of twee jaar geen hypotheeklasten voor de nieuwe woning hoeft te betalen indien de oude woning onverkocht blijft. We zijn dan wel aangeland in het domein van de koopjesjagers. Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars zullen bijna nooit de consumentenprijs verlagen, omdat men daarmee de klanten die al eerder in het in aanbouw zijnde project hebben gekocht tegen de haren instrijkt. Beredeneerd vanuit de positie van de koper van het huis – die soms zelf ook zit met een (moeilijke) verkoop van zijn huis – kan de verkoper aanbieden het huis van de koper te kopen. Op die manier verkeert de koper niet langer in onzekerheid over de verkoop van zijn woning, en is hij zeker gevrijwaard van dubbele woonlasten. Bij nieuwbouw kunnen projectontwikkelaars ervoor kiezen kopers een inruilgarantie te bieden. In de autohandel is dit de normaalste zaak van de wereld. Om een koper over de streep te trekken kan de projectontwikkelaar besluiten de oude woning van de koper over te nemen, als die er niet in slaagt van de woning af te komen. Het echte probleem ligt immers niet bij de koop van een nieuwe woning, maar bij de angst om de huidige woning niet verkocht te krijgen. Stunten met prijsverlagingen trekt een twijfelende koper echt niet over de streep.

Wel of niet investeren in het bezit

Wel of niet investeren in het bezit
Vrijwel elke actieve onderneming heeft behoefte aan kantoor huren almere haven huisvesting van haar organisatie en/of bedrijfsmiddelen. Het vervullen van deze behoefte kost geld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in het investeren in het eigendom van de huisvesting en de kosten van het gebruik van de huisvesting.
Investeren is het vastleggen van kapitaal (eigen en/of vreemd vermogen) in een bedrijfsmiddel dat gedurende meerdere jaren gebruikt kan worden. De waarde van het goedkoop bedrijfspand huren in Nijmegen bedrijfsmiddel wordt dan als bezitting op de balans gezet (‘geactiveerd’); de wijze waarop het bedrijfsmiddel is gefinancierd, is af te leiden uit de passivazijde van de balans. De kosten van het gebruik van het bedrijfsmiddel bestaan in dit geval voor een gedeelte uit afschrijvingskosten. Dit zijn de kosten die, samen met de overige kosten van de bedrijfsvoering, in de jaarlijks op te stellen winst-en-verliesrekening worden opgenomen.
9 In deze paragraaf wordt de mogelijkheid van financial lease buiten beschouwing gelaten. Deze optie is grotendeels vergelijkbaar met die van koop en wordt in de praktijk niet of nauwelijks in overweging genomen.

VASTGOEDFINANCIERING

Huren, of operational leasen, is een manier om het gebruik van het bedrijfsmiddel te financieren. Het eigendom berust bij de verhuurder of lessor. De gebruiker hoeft dus niet te investeren in het bezit ervan gedurende meerdere jaren; zowel de activa- als de passivazijde van de balans blijft onveranderd. Zoals reeds eerder vermeld, is in dat geval voor de gebruiker sprake van ‘off-balance’ financiering.
De mate waarin een onderneming extra eigen en vreemd vermogen kan aantrekken, de kantoorruimte huren in Amsterdam zogenaamde leencapaciteit, is altijd gelimiteerd. De aandeelhouders eisen een minimaal rendement op hun geïnvesteerd vermogen, verschaffers van vreemd vermogen eisen een zekere buffer in de vorm van eigen vermogen als garantie dat rente en aflossingen zullen worden betaald, ook als de bedrijfspand te huur in Leeuwarden onderneming verlies lijdt. Dit heeft als gevolg dat financiering die is aangewend voor het bezit van huisvesting, niet meer kan worden gebruikt voor financiering van andere bedrijfsmiddelen of activiteiten. Vastgoed is een bedrijfsmiddel dat in de meeste gevallen niet direct bijdraagt aan het primaire proces. En juist met het primaire proces verdient de onderneming geld en maakt zij ‘rendement*. De wens van een zo hoog mogelijk rendement op geïnvesteerd vermogen en de altijd beperkte leencapaciteit leiden ertoe dat in het algemeen gestreefd wordt naar het zo veel mogelijk ‘off-balance‘ financieren van de huisvesting. In deze optiek heeft huren of operational leasen dus de voorkeur boven kopen

Aanbesteding

Onderscheid private en publieke opdrachtgevers
Een aanbesteding is een procedure waarbij een kantoorruimte te huur in Almere   opdrachtgever twee of meer potentiële opdrachtnemers verzoekt een aanbieding te maken voor het leveren van goederen, een werk en/of een dienst. Zodra een opdrachtgever weet welke prestaties hij wenst uit te besteden, is het voor hem van belang te weten op welke wijze de markt benaderd moet worden. Daarbij spelen vragen als: “is een één-op-één uitvraag toegestaan of is een aanbesteding in concurrentie verplicht?” Daarnaast speelt ook de feitelijke marktsituatie een rol bij het kiezen van de marktbenadering en de aanbestedingswijze. Particuliere opdrachtgevers zijn in beginsel vrij in de keuze van hun opdrachtnemers, overheden veel minder. Op overheidsopdrachten zijn al enige decennia specifieke (Europese) richtlijnen van toepassing, waaraan de opdrachtgevende overheden zich moeten houden. Doel van deze richtlijnen is het waarborgen van een internationale, vrije en transparante markt.
In de regel zijn de aanbestedingsrichtlijnen niet van toepassing op particuliere opdrachtgevers, met uitzondering van de gesubsidieerde opdrachtgevers en concessiehouders die in de volgende paragraaf besproken worden. Hoofdregel hier is het bedrijfspand huren in Nijmegen  beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat een particuliere opdrachtgever vrij is in zijn keuze voor de wijze waarop hij potentiële opdrachtnemers wenst te benaderen. Verder staat het hem ook vrij om met de ene opdrachtnemer te onderhandelen en na verloop van tijd dit ook met een ander te doen en deze te contracteren. De opdrachtgever is dan niet aansprakelijk voor de kosten die de onderhandelingspartner (vergeefs) heeft gemaakt.
De onderhandelingen kunnen echter “in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval

COMMERCIEEL VASTGOED
uit de onderhandelingen zou resulteren”. In de precontractuele fase kunnen de volgende drie stadia onderscheiden worden: 1. Een aanvangsfase waarin men zich nog zonder meer mag terugtrekken.  Een middenfase waarin men zich niet meer mag terugtrekken zonder de kosten die de ander gemaakt heeft (negatief belang) voor zijn rekening te nemen. 3. Een eindfase waarin men zich in het geheel niet meer mag terugtrekken. Als dat toch gebeurt, zal ook de gederfde winst vergoed moeten worden. Deze eindfase is bereikt indien de benadeelde partij erop mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de kantoorruimte huren in Amsterdam   onderhandelingen zou resulteren. 6.3.3 Aanbestedingsrichtlijnen overheidsopdrachtgevers Werkingssfeer van de aanbestedingsrichtlijnen De aanbestedingsregels voor overheidsopdrachtgevers worden in belangrijke mate bepaald door de Europese Unie. Het gaat daarbij om de volgende vier Europese richtlijnen3.
In Nederland worden de Europese richtlijnen omgezet in nationaal recht door Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s), die op basis van de Raamwet EG-voorschriften Aanbestedingen zijn uitgevaardigd. Inhoud van de aanbestedingsrichtlijnen De hoofdregel is dat wanneer aanbestedende diensten overheidsopdrachten plaatsen voor werken, leveringen en dienstverlening, dit conform de procedure in deze richtlijnen dient te gebeuren wanneer de geschatte waarde ervan ten minste gelijk is aan de drempelbedragen die daarin gesteld zijn.
Uit deze hoofdregel zijn de volgende drie elementen te halen:
1. De opdracht moet geplaatst worden door een aanbestedende dienst. Daaronder wordt verstaan: de Staat (bijvoorbeeld ministeries en rijksdiensten), de territoriale lichamen van de Staat (lagere overheden zoals provincies en gemeenten), publiekrechtelijke instellingen en verenigingen hiervan.
3 De eerste drie richtlijnen zijn gewijzigd door Richtlijn 97/52/EG van 13 oktober 1997. De laatste richtlijn is gewijzigd door Richtlijn 98/4/EG van 16 februari 1998.
1. Richtlijn Werken: 2. Richtlijn Leveringen: 3. Richtlijn Diensten: 4. Richtlijn Nutssectoren:

BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

Een aanbestedende dienst in de vorm van een publiekrechtelijke instelling is gedefinieerd als een entiteit met rechtspersoonlijkheid4, die is opgericht met het doel te voorzien in behoeften van algemeen belang andere dan van industriële of commerciële aard, en die onder beslissende invloed van een andere aanbestedende dienst staat. Voorbeelden hiervan zijn waterschappen en academische ziekenhuizen. In de bijlagen van de richtlijnen is voor elk land een lijst van instellingen opgenomen, die voldoen aan het criterium aanbestedende dienst. Deze lijst is overigens niet limitatief, bij twijfel moeten de criteria voor een aanbestedende dienst worden doorlopen. Naast de als zodanig gedefinieerde aanbestedende diensten zijn ook de volgende categorieën verplicht de Europese aanbestedingsrichtlijnen na te leven:
• Subsidieontvangers (> 50% subsidie door een aanbestedende dienst). • Concessiehouders (Richtlijn Werken: degene die voor een aanbestedende dienst het werk zal uitvoeren, waarbij de tegenprestatie bestaat uit het   bedrijfspand te huur in Leeuwarden 

kantoor ruimte huren in Almere

recht het werk te exploiteren; Richtlijn Diensten: degene aan wie een aanbestedende dienst een exclusief recht tot dienstverlening heeft verleend). 2. De richtlijnen bestrijken alleen overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. Onder overheidsopdrachten wordt verstaan: schriftelijke overeenkomsten onder bezwarende titel (i.e. er moet enige vorm van betaling plaatsvinden) tussen een aanbestedende dienst enerzijds en een aannemer, leverancier of dienstverlener anderzijds.
3. De richtlijnen gelden niet voor alle overheidsopdrachten, maar alleen voor overheidsopdrachten boven een bepaald drempelbedrag. De omrekening van de drempelbedragen in de nationale valuta van de lidstaten wordt om de twee jaar vastgesteld

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen

Ontwerp

De grondslagen voor het uiteindelijke ontwerp, zoals de ruimtelijke en technische eisen, zijn vastgelegd in het programma van eisen. De in deze fase betrokken ontwerpende partijen zijn adviseurs op het gebied van vormgeving en bouwkunde (de architect), bouwtechniek (constructeur),installatietechniek, bouwfysica, akoestiek, binnenhuisarchitectuur, etc.

De architect

Bij het grote publiek is de architect vooral bekend als vormgever van gebouwen. Aan enkele bekende gebouwen is zelfs de naam van de architect verbonden (Beurs van Berlage). De rol van architect in het bouwproces is al eeuwen echter veel breder dan die van vormgever alleen. Als bouwmeester is hij niet alleen verantwoordelijk voor de uiterlijke vormgeving maar voor het gehele ontwerpproces tot aan bestek met tekeningen.
In het ontwerp worden alle randvoorwaarden op financieel, functioneel, technisch en esthetisch gebied geïntegreerd.

Kantoor ruimte te huur Amsterdam

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Daarnaast treedt de architect vaak op als bouwkostenmanager en gedelegeerd opdrachtgever naar de overige adviserende en uitvoerende partijen. Overigens is deze rol met de opkomst van gespecialiseerde en onafhankelijke bouwmanagementadviesbureau ’s (zoals Berenschot Osborne) onder druk komen te staan.
Architectenbureaus bestaan in vele grootten net als kantoor te huur almere , hoewel de beroepsorganisatie BNA2 een zwaartepunt onderkent bij bureaus met een omvang tussen 10 en 20 personen. Er kan een onderscheid worden gemaakt naar architecten die vooral zijn georiënteerd op het object en de meer op gebiedsontwikkeling gerichte stedenbouwkundige architectenbureau ’s. Veelal is binnen het architectenbureau behalve deskundigheid op het gebied van ontwerpen ook deskundigheid op het gebied van kosten en planning aanwezig. Sommige bureaus geven er de voorkeur aan te zijn georganiseerd als ‘ontwerplaboratorium’ met een zeer grote nadruk op oorspronkelijkheid en creativiteit. In de bouwpraktijk wordt dit type architectenbureaus wel eens gekoppeld aan bedrijven, die de ontbrekende expertise aanvullen. Dit kan een constructiebureau zijn, een groter architectenbureau of een ‘bouwkundig bureau’, dat speciaal is opgericht om in dit type vraagstellingen te voorzien.
Op basis van de bedrijfsruimte huren in Leeuwarden . programma van eisen wordt achtereenvolgens een structuurontwerp of conceptueel ontwerp (CO), een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO) opgesteld. Per fase neemt het detail van het ontwerp, en de nauwkeurigheid van de daaraan gerelateerde bouwkosten, toe. De inhoud van de verschillende ontwerpfasen is als volgt.

Structuurontwerp

(Conceptueel ontwerpen) In het conceptueel ontwerp wordt de functioneel structurele opbouw van het ontwerp bepaald. Aan bod komen vorm en omvang van de bouwmassa in samenhang met de conceptontwikkeling, de bedrijfsruimte te huur in Nijmegen toegankelijkheid en bereikbaarheid en de stedenbouwkundige inpassing. De bouwkosten worden geraamd op basis van kengetallen en er wordt een raming gemaakt van de investeringskosten. Dit zijn de bouwkosten, opgehoogd met heffingen en verzekeringen, kosten van ontwerpers en adviseurs, inventariskosten, rente en reserves voor het totale bouwproject. Daarnaast wordt een planning gemaakt van de doorlooptijd en de voornaamste beslispunten of ‘mijlpalen’ daarin.
2 BNA = Bond van Nederlandse Architecten
COMMERCIEEL VASTGOED

Voorlopig Ontwerp

(Ruimtelijk functioneel ontwerpen) Het ruimtelijke ontwerp wordt vastgelegd voor wat betreft de situering, de hoofdindeling (stramienmaten), de constructieve opzet en de architectonische verschijningsvorm. De bouwkosten worden geraamd op basis van ‘elementen’. Dit zijn bouwdelen, zoals bijvoorbeeld bodemvoorzieningen, binnenwanden en vloerafwerking. De investeringskosten worden geraamd evenals de exploitatiekosten en de eventuele opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning verder gedetailleerd en waar nodig bijgesteld. Definitief Ontwerp (Ruimtelijk materieel ontwerpen) Het object wordt zowel ruimtelijk als voor wat betreft materiaalgebruik vastgelegd. De ruimtelijke indeling, de vorm, de plaats en de afmetingen van constructies en technische installaties wordt bepaald. Het definitief ontwerp bestaat uit geveltekeningen, doorsnedes, plattegronden, installatieschema’s en materiaalomschrijvingen. De bouwkosten worden geraamd op basis van bijvoorbeeld kantoorruimte huren in Amsterdam ‘variantelementen’. De investeringskosten worden opnieuw getoetst samen met de exploitatiekosten en opbrengsten uit de exploitatie. Voorts wordt de planning geactualiseerd. Op basis van het definitief ontwerp kunnen veelal pas de benodigde vergunningen worden aangevraagd.

Duurzaam Bouwen (DuBo)

Duurzaam Bouwen is de verzamelterm voor alle inspanningen, die leiden tot een vermindering van het beslag op eindige voorraden en het realiseren van een voor de mens aangenaam binnenmilieu. In tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden is Duurzaam Bouwen eerder een kwestie van via speciale methoden en met bepaalde materialen ontwerpen dan van bouwen. In het in nauwe samenwerking met marktpartijen ontwikkelde Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen worden een groot aantal maatregelen opgesomd waarvan de implementatie leidt tot een duurzaam gebouw. Van al deze maatregelen zijn ook de normkosten gegeven. Hiermee is het pakket een stuk gereedschap geworden voor ontwerpers en adviseurs om het duurzaam bouwen relatief eenvoudig te integreren in het ontwerpproces. In het pakket wordt onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele maatregelen. De vaste maatregelen zijn vrijwel altijd en zonder meerkosten te realiseren. Een voorbeeld van een vaste maatregel is: ‘Isoleer de leidingen voor warm tapwater volledig ’. Vanzelfsprekend moeten in ieder geval de vaste maatregelen bij Duurzaam Bouwen worden toegepast. Variabele maatregelen zijn niet altijd realiseerbaar
ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
en/of alleen tegen (hoge) meerkosten. Een voorbeeld van een variabele maatregel is: ‘Voorzie in een warmwateraansluiting voor een vaatwasmachine ’.
Het navolgen van alle vaste maatregelen uit het pakket is (nog) geen wet. In de wetgeving, c.q. het bouwbesluit, zijn wel reeds een aantal duurzame maatregelen opgenomen zoals de zogenaamde Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC): een eis die betrekking heeft op het zuinig gebruik van niet-duurzame energie van woningen en gebouwen. Een gebouw met een lage EPC is energiezuinig ontworpen. De Energie Prestatie Norm (EPN) is de methode waarmee de EPC kan worden bepaald. Ook het scheiden van bouw- en sloopafval is in het bouwbesluit opgenomen.