Tagarchief: kantoorruimte huren in Nijmegen

VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK

Een huurder die blijft zitten in het gehuurde is 298 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 echter niet op stel en sprong weg te krijgen. Het is kiezen uit twee kwaden, verhuren of dubbele lasten. Als een huurder onwillig is of stelt dat hij geen ander onderdak heeft, dan zal men via de gerechtsdeurwaarder kantoorruimte te huur in Almere en de rechter moeten werken en dat kan veel tijd kosten. Voor een verkoper die hierdoor niet levert aan de koper geldt een boetebeding van minimaal l 0%. Op een huis van drie ton is dat toch € 30.000 schade. Ook moet niet worden vergeten om toestemming te vragen aan de hypotheeknemer, de bank. Want door een woning te verhuren wordt de executiewaarde voor de bank immers lager. Bij verhuur, tijdelijk of niet, van de kantoorruimte huren in Nijmegen  koopwoning is de woningeigenaar ook niet vrij om te vragen voor zijn woning wat hij wil. In de gereglementeerde huursector geldt het woningwaarderingssysteem of puntensysteem, waarbij de wettelijke maximumgrens in 2009 op € 633 bij 1 43 punten lag (voor oppervlakte, voorzieningen, daglicht, omgeving, enz.). Maar ook boven de huurgrens heeft iedere huurder het recht de geboden huur-kwaliteitverhouding van zijn woning te laten toetsen door de Huurcommissie, indien dit binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst gebeurt. De verkoop gaat pas echt goed op het moment dat de huurder de huur heeft opgezegd. Ten slotte kunnen vastgoedbedrijven zoals woningcorporaties als extra service de huurtoeslag kantoorruimte huren in Amsterdam regelen. Huurtoeslag zorgt dat mensen met een laag inkomen een woning kunnen huren die past bij hun situatie. Huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten (zie ook www.toeslagen.nl). Verkoop, als het moet dan maar zo … Wil men het vastgoed toch verkopen, dan kan men kiezen voor een forse prijsverlaging of de prijs handhaven en meer woonkwaliteit of andere verkoopcadeaus mee te geven. Bij een nieuwbouwproject dat nog niet af is kan men er bijvoorbeeld voor kiezen het project sober af te bouwen en eventueel te herverkavelen in kleinere verkoopeenheden Kantoorruimte te huur in Arnhem . Stuntverkoop komt ook voor. Men levert dan een auto bij de verkoop van het huis mee, of biedt een verzekering voor 50% van de rentelasten bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Daarnaast gebeurt het wel dat men bij aankoop een keuken krijgt tegen een vooraf afgesproken winkelprijs, of twee jaar geen hypotheeklasten voor de nieuwe woning hoeft te betalen indien de oude woning onverkocht blijft. We zijn dan wel aangeland in het domein van de koopjesjagers. Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars zullen bijna nooit de consumentenprijs verlagen, omdat men daarmee de klanten die al eerder in het in aanbouw zijnde project hebben gekocht tegen de haren instrijkt. Beredeneerd vanuit de positie van de koper van het huis – die soms zelf ook zit met een (moeilijke) verkoop van zijn huis – kan de verkoper aanbieden het huis van de koper te kopen. Op die manier verkeert de koper niet langer in onzekerheid over de verkoop van zijn woning, en is hij zeker gevrijwaard van dubbele woonlasten. Bij nieuwbouw kunnen projectontwikkelaars ervoor kiezen kopers een inruilgarantie te bieden. In de autohandel is dit de normaalste zaak van de wereld. Om een koper over de streep te trekken kan de projectontwikkelaar besluiten de oude woning van de koper over te nemen, als die er niet in slaagt van de woning af te komen. Het echte probleem ligt immers niet bij de koop van een nieuwe woning, maar bij de angst om de huidige woning niet verkocht te krijgen. Stunten met prijsverlagingen trekt een twijfelende koper echt niet over de streep.

Interne en externe eisen

Op het beleidsvlak / strategische niveau worden de vastgoedobjecten onderling met elkaar vergeleken en beoordeeld op interne en externe eisen, en randvoorwaarden die het vastgoedbedrijf bij zijn strategieontwikkeling hanteert. Vastgoedobjecten die daaraan niet voldoen worden aangepakt. Uit kantoorruimte te huur in Almere de analyse kunnen vervolgens met behulp van het verloop van de kaspositie in de verschillende portfoliogebieden generieke objectstrategieën worden afgeleid (zie hiervoor hoofdstuk 5). 208 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7. 1.1 Het strategische plan vormt de basis voor het beheerplan. Het beheerplan kantoorruimte huren in Nijmegen leidt dan tot de opzet en uitvoering van het taakstellende jaarplan. De uitvoerende werkzaamheden worden vervolgens begeleid, bewaakt en gecontroleerd, waarbij de resultaten in een voortgangsrapportage worden vastgelegd. Er vindt dan een terugkoppeling – en evaluatie – plaats naar het management van de organisatie. Hiermee is de planningsprocescyclus rond. Een goede realisatie van de kantoor te huur in Amsterdam managementcyclus vraagt om een stappenplan. Dit stappenplan is in figuur 7-2 uitgewerkt. Figuur 7-2 Model beheerproces meerjarenbeheerplannen en jaarplan Objectinformatie Gewenste toestand ·(PvE-1) en exploitatieperiode (beschikbaarheid) Feitelijke toestand ·huisvestingsatisfactie •gebouwanalyse ·technische meting (conditiemeting) Planvorming, meerjarenplan Plan toetsing ·Jaarkosten en Meerjaren exploitatieprognose Plan evaluatie ·nacalculatie Pro-Act Re-Act Plan De eerste stap bij het bedrijfsruimtes huren te Arnhem opzetten of actualiseren van beheerplannen is het verzamelen van een aantal basisgegevens, – minimale referentiegegevens zoals de feitelijke adressen, eigendomsverhoudingen en exploitatietermijnen. Daarnaast moet men zicht hebben op de huisvestingsdelen waarvan de kwaliteit afzonderlijk in beeld moet worden gebracht. Deze informatie – in combinatie met actuele tekeningen en bestekken – is noodzakelijk. De basisinformatie moet betrouwbaar zijn, beschikbaar en toegankelijk. In een effectieve organisatie is één persoon verantwoordelijk voor het beheer van de relevante gegevens.

Noodzakelijk een vergelijkingsorgaan en een regelorgaan in het systeem op te nemen

In bijna alle gevallen verloopt een proces niet meer beheerst als er storingen optreden. Deze storingen zijn er dan de oorzaak van dat de output niet meer aan de normen voldoet. In zulke gevallen dient men te het systeem te regelen. Hiervoor is het noodzakelijk een vergelijkingsorgaan en een regelorgaan in het systeem op te nemen. Het ver- 1 47 5.9 VASTGOEDMANAGEMENT gelijkingsorgaan kantoorruimte te huur in Almere constateert of er afwijkingen van de meting bestaan ten opzichte van de normen zoals vastgelegd in het strategische vastgoedmanagement. Indien er afwijkingen optreden zal het regelorgaan met een ingreep moeten komen om de kantoorruimte huren in Nijmegen afwijking teniet te doen. In geïndustrialiseerde processen is het regelorgaan vaak geautomatiseerd in het systeem opgenomen, zodat de computer automatisch de juiste ingreep bepaalt zonder dat daar een mens aan te pas komt. In de wereld van het vastgoedmanagement is de vastgoedmanager het regelorgaan dat de juiste ingreep moet bepalen. De taak van het vergelijkingsorgaan vindt wel steeds kantoor te huur in Amsterdam vaker geautomatiseerd plaats, door ingevoerde gegevens met normen te vergelijken en afwijkingen te constateren. Er bestaan drie methoden om te sturen en te regelen: – voorwaartskoppeling; – terugkoppeling; toevoegen van het ontbrekende. Voorwaartskoppeling In het geval van voorwaartskoppeling meet men zelf de storing en compenseert men vooraf de te verwachten invloed daarvan op de relevante grootheid. Meting en ingreep geschieden op de input in plaats van de output Kantoorruimte te huur in Arnhem van het proces. Met andere woorden: de oorzaak bepaalt de ingreep. Een simpel maar duidelijk voorbeeld illustreert dit. Stel: een vastgoedmanager begeleidt een renovatieproject en op de bouw ziet hij de verkeerde kleur stenen klaarstaan voor verwerking. Ingrijpen door de vastgoedmanager is een typisch voorbeeld van een ingreep op de input, voordat het metselproces is begonnen. Andere voorbeelden van voorwaartskoppeling zijn: – intakegesprek met een potentiële huurder; – preventief onderhoud op basis van een meerjarenonderhoudsplan; voorselectie van een aannemer.

De directe resultaten

De directe resultaten

Menig vastgoedbelegger is sinds eind 2008 in de kantoorruimte te huur in Almere rode cijfers gedoken door de waardevermindering van het vastgoed. De directe resultaten, de huurinkomsten minus de kosten voor de kantoorruimte huren in Nijmegen exploitatie, bleven wel op niveau. Professionele vastgoedbeleggers met een marktconform bezit wisten hun bezettingsgraad rond de 97% te houden. Maar door forse afwaarderingen van 5 tot 10% kwam met name het indirecte resultaat onder druk te staan. De kredietcrisis heeft de vastgoedmarkt hard geraakt. Analisten letten daarom tegenwoordig beter op de waardeontwikkeling van vastgoed. Het bedrijfspand huren in Amsterdam wordt niet op prijs gesteld als fondsen te weinig afwaarderen, omdat er dan lucht en dus onzekerheid in de markt blijft zitten. Het totale rendement van vastgoedbeleggers is dan ook onder druk komen te staan. Als er bovendien de komende jaren herfinanciering nodig is wordt het er ook niet gemakkelijker op, omdat de banken niet meer zo scheutig zijn met het verstrekken van geld. Menig belegger moet er daarom rekening mee houden dat al snel 0,5 tot 1% meer financieringsrente door de bedrijfsruimte huren in Leeuwaarden bank zal worden verlangd door een afnemende solvabiliteit. De Nederlandse Spoorwegen (NS) konden begin 2009 nog melden gevrijwaard te blijven van afboeking op het vastgoed, vanwege de langlopende huurcontracten met huurders van hoge kwaliteit. De waarde van het vastgoed hangt dan ook steeds meer af van de kwaliteit (solvabiliteit) van de huurder en de lengte van het huurcontract (loyaliteit).
Volgens de voorspelling van het CPB en het kabinet kent Nederland een economische groei van -3,5% in 2009 en -0,25% in 2010. Bovendien zal de werkloosheid naar verwachting oplopen van 3,9% naar ongeveer 8,75%. Uitgaande van deze economische indicatoren, verwacht DTZ Zadelhoff dat de kantooropname in 2009 zal uitkomen op hetzelfde niveau als in de jaren tachtig (DTZ Zadelhoff, Nieuwsbrief, februari 2009). DTZ Zadelhoff acht het niet ondenkbaar dat het totale aantal kantoorruimtemeters dat van gebruiker wisselt zich in 2009 rondom de 1 miljoen m2 zal bewegen. Opschorting van nieuwbouw kan het effect van een terugvallende kantooropname verzachten. Hierdoor ontstaan er ook weer kansen voor bestaand vastgoed. Dit is een forse daling vergeleken met het – sinds de millenniumwisseling geregistreerde – jaarlijkse gemiddelde van 1,8 miljoen m2. Vooral de satellietsteden worden extra geraakt als de vraag naar kantoorruimte terugloopt. Opschorting van de nieuwbouw zal de verhuurbaarheid van bestaand vastgoed verbeteren, wat op termijn een positieve uitwerking heeft op de (kantoren)leegstand.

Kantoorinnovatie

kantoor huren Amsterdam

Wat is kantoorinnovatie?

Kantoorinnovatie kan als volgt worden omschreven: ‘Het proces van herontwerp van de werkomgeving, als antwoord op de wijzigingen in de aard van de werkprocessen van organisaties. De wijzigingen hangen samen met de introductie van nieuwe technologieën, veranderende cultuurpatronen en andere externe factoren.’
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden aangeduid als:
‘Concepten van de inrichting en het gebruik van de werkomgeving waarbij het kantoor als vaste werkomgeving los komt te staan van het bedrijfspand te huur in Almere  tijdstip en de plaats waarop de individuele werknemer zijn productie levert.’ 5.3.2 Aanleiding en doelstellingen
Uit onderzoek blijkt dat gebreken in de huisvestingssituatie vaak de aanleiding vormen voor kantoorinnovatie. Op de tweede plaats komen veranderingen binnen de organisatie. Op zich is dit niet voor de hand liggend. Kantoorinnovatie is immers vooral bedoeld om het werkproces beter te ondersteunen. Doelstellingen worden daarom allereerst gekoppeld aan de huisvesting:
• Verhogen van de efficiency van de huisvesting huisvesten van de gehele organisatie onder één dak – gehuisvest blijven in het bestaande pand – op peil houden van de bezettingsgraad bij verkorting van de individuele arbeidstijd • ‘Inbouwen’ van meer huisvestingsflexibiliteit Pas daarna volgen doelstellingen met betrekking tot de organisatie:
• Beter ondersteunen van het werkproces • Verbeteren van de interne communicatie • Ondersteunen van cultuurverandering • Ondersteunen van extern imago • Verhogen van de productiviteit • Faciliteren van thuiswerken/telewerken Het feit dat men in de praktijk met name doelstellingen met betrekking tot de huisvestingssituatie hanteert, heeft de volgende redenen: •
• De opbrengsten van verbeteringen in de huisvestingssituatie zijn veel gemakkelijker kwantificeerbaar dan mogelijke voordelen door een betere ondersteuning van de bedrijfsprocessen. Bepaalde organisaties gaven zelfs te kennen dat doelstellingen als ‘verhogen van de productiviteit’ volstrekt niet meetbaar en daarom niet hanteerbaar waren. • Organisaties zien de ‘kostenkant’ als makkelijker te beïnvloeden dan de ‘opbrengstenkant’. Het  kantoorruimte huren in Nijmegen  ontwikkelen van een nieuw kantoorconcept werd aanvankelijk veelal gezien als ‘squeezing the footprint’: het met de kaasschaaf optimaliseren van werkplekgroottes en het verhogen van de gebruiksintensiteit van kantoorwerkplekken. Dit terwijl een groot

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN

deel van de veronderstelde voordelen van kantoorinnovatie besloten ligt in een betere ondersteuning van werkprocessen. • Veranderingen in de huisvestingssituatie worden gemakkelijker geaccepteerd en geïmplementeerd dan veranderingen in werkprocessen en gedragsregels. Uit het onderzoek van Berenschot bleek bijvoorbeeld dat bij introductie van nieuwe concepten zowel medewerkers als het management terughoudend stonden tegenover de implementatie van thuiswerken en telewerken. Ook als geheel was voldaan aan de randvoorwaarden voor telefonische bereikbaarheid en computernetwerken, bleef dit het geval. 5.3.3 Basisprincipes
Innovatieve kantoorconcepten kunnen worden beschreven aan de hand van twee basisprincipes, die elk op zich, maar ook gecombineerd kunnen worden toegepast. Het betreft: • Gebruikmaken van niet-persoonsgebonden werkplekken (‘nonterrito- rial offices’), waarbij het aantal medewerkers groter kan zijn dan het aantal beschikbare werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale flexibiliteit in gebruik door uitwisselbaarheid van werkplekken. optimale efficiency in beheer door de grote mate van uniformiteit; minimale rompslomp bij veranderingen binnen de organisatie. – grote mate van gelijkwaardigheid van faciliteiten per medewerker, waardoor een zeker collectief gevoel kantoor huren Leeuwarden   wordt uitgedragen. • Gebruikmaken van een activiteitgerelateerde kantooromgeving (‘acti- vitybased office’), waarbij de medewerker wisselt van werkplek of werkzone, wanneer de aard van de werkzaamheden daarom vraagt. Ook bij dit principe kan het aantal medewerkers groter zijn dan het aantal werkplekken. De belangrijkste kwaliteiten van dit concept zijn: – optimale afstemming van de werkomgeving op werkzaamheden (concentratie, communicatie, routinematig werk, telefoongesprekken) en daarmee minimale verstoring door conflicterende activiteiten – stimulerend voor de interne dynamiek en daarmee voor de interactie; de medewerker die optimale ondersteuning van zijn werkzaamheden zoekt, zal zelden gedurende de gehele werkweek genoegen nemen met dezelfde werkplek – goede mogelijkheden om ruimtelijke afwisseling aan te brengen in de kantooromgeving; groepskantoren worden bijvoorbeeld afgewisseld met individuele werkruimtes (‘kloostercellen’) of projectka- mers.

COMMERCIEEL VASTGOED

Alleen het gebruikmaken van gedeelde werkplekken bespaart ruimte. Bij een activiteitgerelateerd kantoorconcept is dat op zich niet het geval. Integendeel, de gebruikelijke ruimtenormen zijn bij toepassing van een activiteitgerelateerd kantoorconcept pas haalbaar, als tevens gebruikgemaakt wordt van gedeelde werkplekken. Delen van kantoorwerkplekken is mogelijk in de volgende gevallen: • Als kantoorwerkplekken niet voortdurend worden gebruikt. • Als sterk uiteenlopende soorten kantoorarbeid worden verricht.
DE KANTOORWERKPLEK WORDT NIET VOORTDUREND GEBRUIKT
Bij een aanwezigheidsgraad van circa 50% of lager is het delen van kantoorwerkplekken zonder meer mogelijk. Bij een aanwezigheid tussen de 50% en 70% van de werktijd kan tot ‘genuanceerde’ introductie van gedeelde werkplekken worden overgegaan. Genoemde percentages zijn bedoeld als indicatie en berusten op advieservaring van Berenschot. Het verdient aanbeveling om aanwezigheid te laten meten door een deskundige derde partij, op momenten die met de eigen organisatie overeengekomen zijn. De lagere aanwezigheidsgraad kan ontstaan doordat bedrijfspand huren in Amstredam   medewerkers parttime werken (bijvoorbeeld 36 uur in 4 dagen), thuiswerken, telewerken of veelvuldig buiten kantoor werkzaam zijn. Als het delen van werkplekken uitsluitend door parttime werk tot stand moet komen, is een minimale groepsgrootte vereist om dit daadwerkelijk mogelijk te maken. Te denken valt dan aan minimaal 10 medewerkers of meer. Het management biedt de parttime medewerker doorgaans namelijk een zekere keuze bij het invullen van de werkweek. Een vuistregel die in de praktijk wel wordt gehanteerd, is: